Let\u00edcia Furlan
\nGestores dizem que integra\u00e7\u00e3o com o digital e mudan\u00e7a no perfil dos ativos explicam resili\u00eancia<\/p>\n
Pouca gente vai ao shopping apenas para comprar. E \u00e9 justamente esse o ponto que sustenta os fundos imobili\u00e1rios e as empresas por tr\u00e1s dos mais de 700 centros comerciais espalhados pelo Brasil.<\/p>\n
A visita pode come\u00e7ar com o filme do ano no cinema, um jantar de anivers\u00e1rio ou a compra do m\u00eas no mercado do subsolo. Mas quase sempre termina em consumo – no estacionamento, no caf\u00e9 ou em uma compra por impulso. \u00c9 esse modelo, baseado em fluxo e experi\u00eancia, que mant\u00e9m os shoppings relevantes mesmo com o avan\u00e7o do e-commerce.<\/p>\n
Durante anos, o crescimento das compras online sustentou a tese de que o varejo f\u00edsico nos shoppings perderia espa\u00e7o. A pr\u00e1tica, por\u00e9m, mostrou outro caminho. O que houve n\u00e3o foi substitui\u00e7\u00e3o, mas adapta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A adapta\u00e7\u00e3o tem sido t\u00e3o bem-sucedida que come\u00e7a a atrair novos entrantes. A Kinea, gestora com mais de R$ 900 bilh\u00f5es sob gest\u00e3o, decidiu estrear no setor com um FII de shoppings centers em parceria com a Allos (ALOS3), lan\u00e7ando o Kinea ALLOS Malls FII.<\/p>\n
“Ainda n\u00e3o t\u00ednhamos um fundo dedicado aos shoppings. Entend\u00edamos ser uma vertical bastante complementar ao que temos, com escrit\u00f3rios, residencial, log\u00edstica e cr\u00e9dito. Quando nos aproximamos da Allos, pensamos em fazer uma coisa diferente: n\u00e3o \u00e9 basicamente comprar um ativo ou dois, \u00e9 uma parceria de neg\u00f3cios”, afirma Carlos Martins, s\u00f3cio e gestor de FIIs da Kinea.<\/p>\n
O fundo pretende captar entre R$ 789,5 milh\u00f5es e R$ 1,97 bilh\u00e3o por meio de uma oferta prim\u00e1ria de cotas. Os recursos ser\u00e3o destinados \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de participa\u00e7\u00f5es em ativos maduros do portf\u00f3lio da Allos.<\/p>\n
A carteira inicial ser\u00e1 composta por shoppings j\u00e1 consolidados, incluindo o Shopping Villa-Lobos, o Shopping Metr\u00f4 Santa Cruz e o Plaza Sul Shopping, em S\u00e3o Paulo; o Shopping Tambor\u00e9, em Barueri; o Caxias Shopping e o Bangu Shopping, no Rio de Janeiro; al\u00e9m do Shopping Parangaba, em Fortaleza.<\/p>\n
A gest\u00e3o ser\u00e1 compartilhada entre Kinea e Allos. Enquanto a Kinea ficar\u00e1 respons\u00e1vel pela gest\u00e3o financeira e de recursos, a Allos seguir\u00e1 como administradora operacional dos empreendimentos, mantendo atua\u00e7\u00e3o direta no dia a dia dos ativos.<\/p>\n
“Muitos shoppings ainda est\u00e3o se desenvolvendo, onde muitas fam\u00edlias ainda s\u00e3o propriet\u00e1rias e muitas vezes querem deixar de ter o trabalho de gest\u00e3o. H\u00e1 um potencial de mercado endere\u00e7\u00e1vel muito interessante e o brasileiro culturalmente gosta do espa\u00e7o, das facilidades que ele oferece”, justifica Martins.<\/p>\n
A resili\u00eancia dos shoppings<\/p>\n
A entrada da Kinea n\u00e3o acontece no v\u00e1cuo – ela refor\u00e7a um movimento que outras gestoras j\u00e1 vinham capturando nos \u00faltimos anos. O setor, que j\u00e1 foi visto como amea\u00e7ado pelo e-commerce, voltou ao radar com fundamentos mais s\u00f3lidos e uma tese de consumo baseada em experi\u00eancia.<\/p>\n
Adriano Montesso, diretor de real estate da Tivio Capital, afirma que o p\u00f3s-pandemia foi a prova disso. Os shoppings recuperaram produtividade, com n\u00edveis de ocupa\u00e7\u00e3o e faturamento, em muitos casos, acima do pr\u00e9-crise.<\/p>\n
“Se a gente olha a participa\u00e7\u00e3o dos shoppings nas vendas do varejo, nos Estados Unidos ela fica entre 50% e 60%, enquanto no Brasil est\u00e1 perto de 20%. E o ponto \u00e9 que o varejo de shopping n\u00e3o perdeu espa\u00e7o por causa do e-commerce – quem vem perdendo \u00e9 o varejo n\u00e3o organizado, principalmente o de rua. Uma loja independente tem mais dificuldade de se sustentar sozinha. No shopping, o fluxo j\u00e1 est\u00e1 l\u00e1”, diz.<\/p>\n
Na leitura de Alexandre Machado, s\u00f3cio da Hedge Investments, o digital n\u00e3o eliminou o shopping – redefiniu seu papel. “O e-commerce impacta, mas tamb\u00e9m cria oportunidades. A integra\u00e7\u00e3o dos dois mundos \u00e9 o melhor modelo”, afirma.<\/p>\n
Empresas nativas do digital passaram a buscar presen\u00e7a f\u00edsica como extens\u00e3o da estrat\u00e9gia. As lojas funcionam como vitrine, ponto de contato e at\u00e9 apoio log\u00edstico. “A presen\u00e7a f\u00edsica aumenta a credibilidade. Muitas vezes o cliente come\u00e7a ali e termina retirando o produto no shopping por conveni\u00eancia”, diz.<\/p>\n
Felipe Teatini, gestor de fundos imobili\u00e1rios da XP Asset, vai na mesma linha. Segundo ele, parte relevante das vendas online j\u00e1 passa pelas lojas f\u00edsicas dentro dos shoppings. “Muito mais que um vil\u00e3o, o e-commerce \u00e9 um aliado”, afirma.<\/p>\n
Essa l\u00f3gica ajuda a entender tamb\u00e9m como os gestores constroem seus portf\u00f3lios – e como diferentes estrat\u00e9gias convivem dentro do mesmo setor.<\/p>\n
Diferentes ativos, teses diferentes<\/p>\n
O XPML11, da XP Asset, re\u00fane ativos de diferentes perfis – de shoppings premium como Cidade Jardim e\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/span>\u00a0a empreendimentos no interior, como o Catarina Fashion Outlet. A ideia \u00e9 diversificar p\u00fablico, localiza\u00e7\u00e3o e din\u00e2mica de consumo.<\/p>\n J\u00e1 o VISC11, da Tivio, aposta em outro caminho: shoppings de m\u00e9dio e pequeno porte, em cidades como Hortol\u00e2ndia, Valinhos e Niter\u00f3i. “Vemos uma oportunidade grande de consolida\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que cerca de 80% dos shoppings ainda est\u00e3o nas m\u00e3os de fam\u00edlias. A ideia \u00e9 profissionalizar essa gest\u00e3o e aproveitar que, muitas vezes, \u00e9 mais barato comprar um shopping pronto do que construir um novo”, diz Montesso.<\/p>\n O HSML11, da HSI, segue uma terceira via: o controle direto dos ativos. O fundo det\u00e9m participa\u00e7\u00f5es majorit\u00e1rias em todos os shoppings do portf\u00f3lio – que inclui empreendimentos como Metr\u00f4 Tucuruvi, Shopping Granja Vianna e P\u00e1tio Macei\u00f3 – e concentra a gest\u00e3o em uma \u00fanica operadora, do pr\u00f3prio grupo.<\/p>\n “\u00c9 a \u00fanica tese vertical entre os FIIs de shopping. Temos governan\u00e7a sobre os ativos e conseguimos direcionar as decis\u00f5es para capturar crescimento”, diz Felipe Gaiad, managing director da HSI. Segundo ele, o foco est\u00e1 em ativos com maior potencial de valoriza\u00e7\u00e3o, mesmo que isso implique menos transa\u00e7\u00f5es ao longo do tempo.<\/p>\n A leitura do executivo tamb\u00e9m relativiza o impacto do e-commerce no setor. “O varejo passou por desafios muito maiores, como recess\u00e3o, pandemia, infla\u00e7\u00e3o e juros altos. Ainda assim, os shoppings mantiveram ocupa\u00e7\u00e3o elevada e crescimento de vendas”, afirma.<\/p>\n No caso do HGBS11, da Hedge, a estrat\u00e9gia \u00e9 concentra\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica. O fundo prioriza S\u00e3o Paulo, onde a proximidade facilita a gest\u00e3o de ativos que exigem acompanhamento constante. “Shopping n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 um im\u00f3vel – \u00e9 um neg\u00f3cio din\u00e2mico, que exige atualiza\u00e7\u00e3o cont\u00ednua e alinhamento com os lojistas”, afirma Machado. “Em uma cidade sem praia, ele tamb\u00e9m funciona como um espa\u00e7o central de lazer e conviv\u00eancia.”<\/p>\n A resili\u00eancia do setor n\u00e3o se explica apenas pela adapta\u00e7\u00e3o ao digital, mas tamb\u00e9m pela pr\u00f3pria estrutura do ativo. A diversifica\u00e7\u00e3o de inquilinos – entre varejo, alimenta\u00e7\u00e3o, servi\u00e7os e entretenimento – reduz riscos e dilui impactos setoriais.<\/p>\n “Voc\u00ea n\u00e3o depende de um \u00fanico inquilino. Se um setor vai mal, o impacto \u00e9 dilu\u00eddo”, diz Montesso.<\/p>\n O modelo de receita refor\u00e7a essa l\u00f3gica. Parte relevante dos contratos combina aluguel fixo com um percentual das vendas dos lojistas, o que permite capturar o desempenho do pr\u00f3prio consumo. Al\u00e9m disso, h\u00e1 receitas complementares importantes, como estacionamento, que pode representar cerca de 20% do resultado.<\/p>\n ]Por tr\u00e1s dos n\u00fameros, h\u00e1 uma mudan\u00e7a mais profunda no papel dos shoppings. A vac\u00e2ncia segue baixa, e o faturamento por metro quadrado avan\u00e7ou com a retomada do fluxo.<\/p>\n O shopping deixou de ser apenas um centro de compras para se tornar um espa\u00e7o de conviv\u00eancia. Gastronomia, servi\u00e7os e entretenimento ganharam protagonismo – e ajudam a sustentar o fluxo mesmo quando a compra n\u00e3o \u00e9 o objetivo principal.<\/p>\n “Com o avan\u00e7o do digital, o shopping passa a ser tamb\u00e9m um espa\u00e7o de socializa\u00e7\u00e3o intencional”, diz Gaiad. “\u00c9 onde as pessoas se desconectam do online.”<\/p>\n Essa mudan\u00e7a se soma a uma barreira de entrada relevante. Desenvolver um shopping exige capital elevado, tempo e localiza\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica. Em um ambiente de juros altos, novos projetos ficam mais dif\u00edceis de viabilizar, o que limita a concorr\u00eancia. “Isso cria um ambiente de escassez”, diz Montesso.<\/p>\n No fim, a leitura dos gestores converge: o shopping n\u00e3o perdeu espa\u00e7o – mudou de fun\u00e7\u00e3o. Ao incorporar experi\u00eancia, servi\u00e7o e conveni\u00eancia, o setor encontrou um modelo mais complexo – e mais resiliente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O XPML11, da XP Asset, re\u00fane ativos de diferentes perfis – de shoppings premium como Cidade Jardim e P\u00e1tio Higien\u00f3polis a empreendimentos no interior, como o Catarina Fashion Outlet.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[44],"tags":[],"class_list":["post-127214","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-shopping-patio-higienopolis"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/127214","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=127214"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/127214\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":127218,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/127214\/revisions\/127218"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=127214"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=127214"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=127214"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}