{"id":125942,"date":"2026-03-20T08:59:37","date_gmt":"2026-03-20T11:59:37","guid":{"rendered":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/?p=125942"},"modified":"2026-03-20T11:49:50","modified_gmt":"2026-03-20T14:49:50","slug":"pmll11-convoca-age-para-aprovar-a-aquisicao-de-portfolio-premium","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/2026\/03\/20\/pmll11-convoca-age-para-aprovar-a-aquisicao-de-portfolio-premium\/","title":{"rendered":"PMLL11 convoca AGE para aprovar a aquisi\u00e7\u00e3o de portf\u00f3lio premium (Men\u00e7\u00e3o)"},"content":{"rendered":"
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Marx Gon\u00e7alves
\nRelat\u00f3rios RelacionadosConstitu\u00eddo em dezembro de 2017, o Patria Malls \u00e9 um fundo imobili\u00e1rio voltado ao segmento de shopping centers no Brasil. Seu objetivo \u00e9 gerar renda por meio da explora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de participa\u00e7\u00f5es minorit\u00e1rias nesses empreendimentos, al\u00e9m de buscar ganhos de capital com a venda dos ativos. Atualmente, o fundo conta com um portf\u00f3lio de 15 shoppings, predominantemente direcionados ao p\u00fablico de m\u00e9dia e baixa renda.O que h\u00e1 de novo?O Patria Investimentos, gestor do PMLL11, convocou uma Assembleia Geral Extraordin\u00e1ria (AGE) para deliberar sobre altera\u00e7\u00f5es no regulamento do fundo, al\u00e9m da aquisi\u00e7\u00e3o de 100% das cotas do RBR Malls, fundo rec\u00e9m incorporado pela gestora ap\u00f3s a compra da divis\u00e3o de FIIs listados da RBR Asset.<\/p>\n

A opera\u00e7\u00e3o contempla a aquisi\u00e7\u00e3o dos tr\u00eas ativos detidos pelo RBR Malls e ser\u00e1 realizada com base no patrim\u00f4nio atualizado do fundo, estimado em aproximadamente 389 milh\u00f5es, por meio de cr\u00e9dito em cotas. Nesse formato, o PMLL11 passar\u00e1 a deter as cotas do fundo, enquanto os atuais cotistas do RBR Malls passar\u00e3o a receber cotas do PMLL11.<\/p>\n

Proposta de aquisi\u00e7\u00e3o dos ativos aprimorando o portf\u00f3lio do PMLL<\/p>\n

A AGE tamb\u00e9m prev\u00ea altera\u00e7\u00f5es no regulamento do PMLL11, movimento que j\u00e1 vem sendo adotado por outros fundos do mercado. Entre as propostas est\u00e3o: a defini\u00e7\u00e3o de crit\u00e9rios de elegibilidade para ativos conflitados; a autoriza\u00e7\u00e3o para recompra de cotas; a possibilidade de presta\u00e7\u00e3o de aval, fian\u00e7a ou constitui\u00e7\u00e3o de garantias – inclusive \u00f4nus reais sobre im\u00f3veis – relacionadas aos ativos da carteira; o estabelecimento de limite de capital autorizado para futuras emiss\u00f5es; e a previs\u00e3o de dispensa do direito de reembolso em casos de incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o, fus\u00e3o ou transforma\u00e7\u00e3o do fundo.<\/p>\n

Em nossa vis\u00e3o, essas altera\u00e7\u00f5es contribuem para o aprimoramento e a maior flexibilidade do regulamento, al\u00e9m de representarem adequa\u00e7\u00f5es \u00e0 Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175.<\/p>\n

Portf\u00f3lio do RBR Malls<\/p>\n

O RBR Malls \u00e9 um fundo de shoppings composto por participa\u00e7\u00f5es minorit\u00e1rias em tr\u00eas ativos: 10% do Plaza Sul, 7% do Shopping\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/span>\u00a0e 4,3% do Shopping Eldorado. Esses empreendimentos t\u00eam mais de 25 anos de opera\u00e7\u00e3o e s\u00e3o dominantes em suas respectivas regi\u00f5es de influ\u00eancia, registrando elevados fluxos de visitantes e indicadores operacionais robustos. No caso do\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/span>, o ativo \u00e9 considerado um trophy asset devido \u00e0 sua irreplicabilidade.<\/p>\n

Figura 1: Exposi\u00e7\u00e3o por classifica\u00e7\u00e3o do shoppings (XP)<\/p>\n

Figura 2: Exposi\u00e7\u00e3o por n\u00edvel de renda<\/p>\n

Plaza Sul Shopping (SP): Com mais de 30 anos de opera\u00e7\u00e3o, o Plaza Sul \u00e9 um shopping de refer\u00eancia na Zona Sul de S\u00e3o Paulo, recebendo cerca de 600 mil visitantes por m\u00eas e oferecendo ampla variedade de op\u00e7\u00f5es de gastronomia, compras e servi\u00e7os. Administrado pela Allos – que tamb\u00e9m \u00e9 s\u00f3cia no empreendimento – , o ativo possui ABL de 24.375 m\u00b2 distribu\u00edda em 215 lojas, sendo o menor dos tr\u00eas shoppings adquiridos.Al\u00e9m disso, apresenta taxa de ocupa\u00e7\u00e3o de 97% (compet\u00eancia de novembro\/25), patamar considerado elevado para o setor. Segundo a gestora, o NOI\/m\u00b2 e as vendas\/m\u00b2 mensais projetados para 2026 s\u00e3o de R$ 204 e R$ 2.138, respectivamente – indicadores menos robustos entre os tr\u00eas ativos, mas ainda superiores \u00e0 m\u00e9dia do portf\u00f3lio atual do PMLL11.<\/p>\n

Shopping\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/span>: Inaugurado h\u00e1 27 anos, o\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/span>\u00a0\u00e9 um dos shoppings mais sofisticados e tradicionais de S\u00e3o Paulo, localizado no bairro de Higien\u00f3polis. Sua posi\u00e7\u00e3o em uma das regi\u00f5es mais nobres e consolidadas da cidade o estabelece como o principal centro de compras e conviv\u00eancia da popula\u00e7\u00e3o local e de bairros adjacentes. O ativo se destaca pela presen\u00e7a de marcas premium, pela gastronomia qualificada e pelo perfil de p\u00fablico predominantemente das classes A e B.<\/p>\n

Administrado pela\u00a0Iguatemi<\/span>\u00a0– que tamb\u00e9m \u00e9 s\u00f3cia do empreendimento – , o shopping conta com ABL de 34.105 m\u00b2 distribu\u00edda em 287 lojas. Al\u00e9m disso, apresenta elevado n\u00edvel de ocupa\u00e7\u00e3o (~99%) e NOI\/m\u00b2 e vendas\/m\u00b2 mensais projetados para 2026 de R$ 471 e R$ 4.579, respectivamente – indicadores n\u00e3o apenas superiores aos do PMLL11, como tamb\u00e9m entre os mais elevados do setor em n\u00edvel nacional.<\/p>\n

Shopping Eldorado: Inaugurado em 1981, o Eldorado est\u00e1 localizado na Av. Rebou\u00e7as, em Pinheiros, e \u00e9 um dos maiores e mais tradicionais shoppings da capital paulista, recebendo cerca de 2 milh\u00f5es de visitantes por m\u00eas, e reconhecido pela forte oferta gastron\u00f4mica e por experi\u00eancias de compras e lazer de alto padr\u00e3o.<\/p>\n

Administrado pela Allos, o empreendimento conta com ABL de 75.503 m\u00b2 distribu\u00edda em 318 lojas, sendo o maior dos tr\u00eas ativos adquiridos. O shopping tamb\u00e9m apresenta elevado n\u00edvel de ocupa\u00e7\u00e3o (~99%) e indicadores operacionais robustos, com NOI\/m\u00b2 e vendas\/m\u00b2 mensais projetados para 2026 em R$ 271 e R$ 4.579, respectivamente.<\/p>\n

Nossa vis\u00e3o<\/p>\n

Avaliamos a transa\u00e7\u00e3o como positiva para o PMLL11 do ponto de vista qualitativo, enquanto, no aspecto quantitativo, identificamos efeitos diluitivos na rentabilidade de curto prazo, mas que tendem a ser compensados ao longo do tempo.<\/p>\n

Sob a \u00f3tica qualitativa, destacamos que os ativos adquiridos s\u00e3o shoppings tradicionais e dominantes em suas regi\u00f5es de influ\u00eancia, sendo o\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/span>\u00a0considerado um trophy asset pelo mercado. Como consequ\u00eancia, esses empreendimentos atraem elevados fluxos de visitantes e apresentam indicadores operacionais s\u00f3lidos, mesmo em per\u00edodos econ\u00f4micos mais desafiadores, al\u00e9m de se posicionarem muito acima da m\u00e9dia do portf\u00f3lio atual do PMLL11. Esse conjunto de fatores tende a elevar significativamente a qualidade do portf\u00f3lio do Patria Malls, caso a consolida\u00e7\u00e3o seja aprovada, assim como seus indicadores operacionais – com crescimento do NOI\/m\u00b2 estimado por n\u00f3s em aproximadamente 11%, considerando as proje\u00e7\u00f5es fornecidas pela gestora para 2026.<\/p>\n

Figura 3: Exposi\u00e7\u00e3o dos ativos adquiridos no PMLL11 (% do ABL)\u00b9<\/p>\n

\u00b9 Em caso de aprova\u00e7\u00e3o da assembleia.<\/p>\n

Figura 4: Crescimento do NOI\/m\u00b2 projetado<\/p>\n

Do ponto de vista quantitativo, observamos que o cap rate da transa\u00e7\u00e3o estaria em torno de 7,7%, relativamente pr\u00f3ximo \u00e0 m\u00e9dia do mercado para shoppings dessa qualidade, por\u00e9m inferior ao cap rate atual do PMLL11 (~10%). Esse diferencial tende a gerar um efeito diluitivo no resultado mensal do fundo no curto prazo, em raz\u00e3o do aumento do n\u00famero de cotas em circula\u00e7\u00e3o para aquisi\u00e7\u00e3o de ativos que proporcionam menor rentabilidade relativa. Ainda assim, considerando todo o potencial de crescimento real desses empreendimentos, entendemos que a transa\u00e7\u00e3o tende a gerar incrementos positivos sobre o resultado do fundo ao longo do tempo, o que justifica a aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por fim, n\u00e3o projetamos impactos no patamar de distribui\u00e7\u00e3o do PMLL11 no curto prazo, que deve permanecer em torno de R$ 1,00 por cota neste primeiro semestre, sustentado principalmente pelo elevado volume de reservas acumuladas provenientes da reciclagem de ativos.<\/p>\n

Saiba como votar<\/p>\n

Se voc\u00ea ainda n\u00e3o tem conta na XP Investimentos, abra a sua!<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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DETALHES<\/div>\n
Assunto:<\/span>\u00a0P\u00e1tio Higien\u00f3polis<\/div>\n
M\u00eddia:<\/span>\u00a0Online<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O RBR Malls \u00e9 um fundo de shoppings composto por participa\u00e7\u00f5es minorit\u00e1rias em tr\u00eas ativos: 10% do Plaza Sul, 7% do Shopping P\u00e1tio Higien\u00f3polis e 4,3% do Shopping Eldorado. Esses empreendimentos t\u00eam mais de 25 anos de opera\u00e7\u00e3o e s\u00e3o dominantes em suas respectivas regi\u00f5es de influ\u00eancia, registrando elevados fluxos de visitantes e indicadores operacionais robustos. No caso do P\u00e1tio Higien\u00f3polis, o ativo \u00e9 considerado um trophy asset devido \u00e0 sua irreplicabilidade<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[44],"tags":[],"class_list":["post-125942","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-shopping-patio-higienopolis"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/125942","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=125942"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/125942\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":125980,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/125942\/revisions\/125980"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=125942"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=125942"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/monitoramento.spmj.com.br\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=125942"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}