A Hedge e a JHSF Capital, o bra\u00e7o financeiro da JHSF, se uniram para assumir o controle e enfrentar os desafios de vac\u00e2ncia e pre\u00e7o na maior torre corporativa do Parque Cidade Jardim, a Continental Tower.<\/p>\n
Em um deal de R$ 260 milh\u00f5es anunciado h\u00e1 pouco, as casas compraram 13 andares do pr\u00e9dio que pertenciam \u00e0 Funda\u00e7\u00e3o Vale do Rio Doce Seguridade Social (Valia) por meio de um novo fundo imobili\u00e1rio que ser\u00e1 co-gerido por ambas.<\/p>\n
A oferta do FII, encerrada na semana passada, levantou R$ 305 milh\u00f5es. A soma inclui os custos com a aquisi\u00e7\u00e3o e um capex de R$ 31 milh\u00f5es para melhorias no ativo, localizado em um complexo com torres residenciais e shopping na regi\u00e3o do Morumbi.<\/p>\n
\u201cVamos investir no im\u00f3vel para coloc\u00e1-lo no ponto onde ele deveria estar. Esse pr\u00e9dio tem que concorrer com os da Faria Lima, tanto em qualidade quanto em pre\u00e7o,\u201d Andr\u00e9 Freitas, CEO e CIO da Hedge, disse ao Metro Quadrado.<\/p>\n
O aluguel m\u00e9dio no pr\u00e9dio est\u00e1 em R$ 74 por metro quadrado, abaixo dos R$ 100 por m\u00b2 praticados pelo mercado. J\u00e1 a vac\u00e2ncia \u00e9 de 15,8%, enquanto as outras duas torres corporativas do Complexo, que s\u00e3o menores, est\u00e3o quase 100% ocupadas.<\/p>\n
Um dos principais desafios \u00e9 o acesso ao transporte p\u00fablico. As esta\u00e7\u00f5es de trem est\u00e3o localizadas do outro lado do Rio Pinheiros, e h\u00e1 um servi\u00e7o de vans para auxiliar na conex\u00e3o.<\/p>\n
\u201cNo ano passado, a Prefeitura chegou a estabelecer uma licita\u00e7\u00e3o para a constru\u00e7\u00e3o de uma ponte para pedestres e bicicletas, mas acabou n\u00e3o se concretizando, ent\u00e3o temos que ver como termina.\u201d<\/p>\n
A maior parte da vac\u00e2ncia da Continental Tower est\u00e1 concentrada nos primeiros 13 andares, que pertencem a outro FII da Hedge, o CJCT11. O fundo era gerido pela Votorantim e passou para a casa em 2020.<\/p>\n
A Hedge diz que assumiu o fundo com mais de 60% de vac\u00e2ncia e alugu\u00e9is na casa dos R$ 40 por m\u00b2 \u2014 patamar considerado desvalorizado para um pr\u00e9dio que alcan\u00e7ava os R$ 145 ao ser inaugurado em 2011.<\/p>\n
\u201cFoi dada pouca aten\u00e7\u00e3o ao fundo e esse ativo acabou se depreciando e gerando uma oportunidade.\u201d<\/p>\n
De l\u00e1 para c\u00e1, a Hedge implementou reformas e melhorias no im\u00f3vel \u2014 incluindo a segmenta\u00e7\u00e3o em lajes menores, que costumam locar com mais facilidade \u2014 e reduziu a vac\u00e2ncia para 22%. As \u00faltimas loca\u00e7\u00f5es sa\u00edram a valores entre R$ 105 e R$ 110 reais.<\/p>\n
Apesar disso, o fundo ainda negocia com desconto no mercado secund\u00e1rio, o que inviabilizou uma emiss\u00e3o para comprar o o restante do edif\u00edcio.<\/p>\n
\u201cFicou mais f\u00e1cil entrar nesse ve\u00edculo novo em parceria com a JHSF Capital e, eventualmente no futuro, pensar em alguma coisa em rela\u00e7\u00e3o aos dois fundos,\u201d ele disse.<\/p>\n
J\u00e1 os andares superiores do pr\u00e9dio detidos pelo novo fundo t\u00eam uma vac\u00e2ncia mais baixa, de 7,8%, mas negociam a valores ainda abaixo do potencial.<\/p>\n
Com o controle do ativo em m\u00e3os, a Hedge espera ter mais facilidade para conduzir melhorias no ativo e se beneficiar tamb\u00e9m pelo fim da competi\u00e7\u00e3o com outros senhorios \u2014 os \u00fanicos andares que n\u00e3o pertencem a algum ve\u00edculo da casa s\u00e3o dos pr\u00f3prios usu\u00e1rios.<\/p>\n
\u201cDeixamos de ter duas empresas diferentes concorrendo pela mesma demanda e eventualmente fazendo com que os pre\u00e7os n\u00e3o conseguissem subir porque cada um defende os seus interesses.\u201d<\/p>\n
A casa v\u00ea uma oportunidade n\u00e3o s\u00f3 nas \u00e1reas vagas, mas tamb\u00e9m nas revisionais de contratos j\u00e1 em andamento: os andares mais altos praticam valores menores do que os mais baixos.<\/p>\n
Outros poss\u00edveis ganhos est\u00e3o nas expans\u00f5es j\u00e1 anunciadas do Complexo Cidade Jardim e melhorias vi\u00e1rias previstas para o entorno.<\/p>\n
J\u00e1 a JHSF Capital, criada em 2022, enxergou o deal como uma oportunidade para entrar no mercado de corporativos com uma parceria de longa data.<\/p>\n
Atualmente a casa tem R$ 2,7 bi sob gest\u00e3o, incluindo um FII que \u00e9 dono de 33% do Shopping Cidade Jardim e teses de hotelaria, desenvolvimento residencial e luxo.<\/p>\n
\u201cEstreamos no segmento com um ativo que \u00e9 t\u00e3o estrat\u00e9gico que n\u00e3o exigiu um movimento muito grande de distribui\u00e7\u00e3o, s\u00f3 oferecemos ele para os nossos principais clientes e j\u00e1 conseguimos fechar toda a capta\u00e7\u00e3o,\u201d disse Paulo Gon\u00e7alves, co-CEO e s\u00f3cio-fundador da companhia.<\/p>\n
A capta\u00e7\u00e3o do FII, voltada a investidores profissionais, foi ancorada pelas pr\u00f3prias gestoras e contou com uma participa\u00e7\u00e3o relevante de clientes da Arton Advisors, boutique de investimentos conhecida por outros club deals de destaque no mercado corporativo, como os que envolveram parte do B32 \u2014 o \u201cpr\u00e9dio da Baleia\u201d \u2014 e do P\u00e1tio Malzoni, outro \u00edcone da Faria Lima.<\/p>\n
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