Na última sexta-feira (28), a Iguatemi (IGTI11) divulgou a assinatura de contrato para venda de participação em dois shoppings do seu portfólio: 50% do Iguatemi São Carlos e 18% do Iguatemi Alphaville.
O valor acordado foi de R$ 205 milhões, sendo 54,4% pago à vista no fechamento da operação e o restante em três parcelas semestrais, corrigidas pelo IPCA.
Caso aprovada pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE), a operação resultará no desinvestimento completo da Iguatemi no shopping de São Carlos (SP) e na redução da participação para 60% no ativo de Alphaville.
Operação da Iguatemi tem cap rate adequado para o momento
Ao analisarmos os números do negócio, encontramos um cap rate de 8,3%, calculado com base no resultado operacional (NOI) dos últimos 12 meses. Não é um indicador extremamente atrativo, mas adequado para o momento. Para efeito de comparação, o cap rate para o portfólio de shoppings da Iguatemi é projetado em 13,5% para 2025.
Além disso, considerando que são imóveis com localizações menos estratégicas, o aspecto qualitativo também justifica a venda dos ativos.
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Venda da participação permite uso mais eficiente do capital
De maneira geral, nossa visão sobre o negócio é positiva, pois permite o uso mais eficiente do capital pela empresa. Investir em ativos mais rentáveis, como a expansão do Iguatemi Brasília, exemplifica esse direcionamento.
Essa reação positiva foi compartilhada pelo mercado, refletindo-se no desempenho da ação nos últimos dias. Inclusive, citamos sobre a opcionalidade envolvendo M&A da empresa recentemente. Com o estresse de mercado, a continuidade dessa avenida é menos provável para o curto prazo, mas não é descartada.
Ao atualizarmos nossas projeções, encontramos um múltiplo Preço/FFO de 8,9x para 2024, patamar bem convidativo para investimento em IGTI11, que segue entre as recomendações da Empiricus Research.