A venda de participações em shoppings pela Iguatemi parece ter agradado mais analistas do que investidores, neste primeiro momento. Mas a perspectiva é positiva para os acionistas, de acordo com os relatórios ao mercado. Após o anúncio, nesta segunda (1), as ações da companhia sobem, embora limitadas pela pressão da curva de juros. A unit (IGTI11) avançou 1,07%, a R$ 20,80.
O que aconteceu? A Iguatemi vendeu a participação de 50% que detinha na São Carlos e a de 18% no Iguatemi Alphaville, o que reduz sua participação neste empreendimento para 60%.
A reação fraca no pregão de hoje pode ser explicada, em grande parte, porque o movimento já era altamente antecipado, ou seja, o cenário já havia sido embutido nos preços das ações quando as probabilidades de a transação acontecer cresceram. Além disso, os ativos não representavam uma fatia tão relevante no portfólio da rede.
O analista André Mazini, do Citi, escreve, em relatório, que o valor total arrecadado será de R$ 205 milhões, sendo 54% pago no fechamento e o restante parcelado até fevereiro de 2026, com taxa de capitalização das participações combinadas vendidas de 8,3%, o que deve gerar valor a acionistas.
De maneira geral, a visão dos analistas é que os ativos não eram essenciais e estavam aquém da performance do portfólio da Iguatemi. Mazini aponta que o São Carlos estava em uma cidade universitária bastante pequena, sem o nível de renda de um ativo típico de Iguatemi, e o Alphaville vem sofrendo com a concorrência do Shopping Tamboré.
O Citi tem recomendação de compra para Iguatemi, com preço-alvo de R$ 29.
O J.P. Morgan aponta que venda é positiva também para o setor, mostrando que ainda há apetite por ativos de centros comerciais, apesar da recente deterioração nas condições macroeconômicas.
O J.P. Morgan mantém sua recomendação de compra para o Iguatemi, com preço-alvo a R$ 25.
De acordo com a equipe do Itaú BBA, o movimento também destaca o compromisso estratégico da companhia em aumentar o valor para os acionistas. Os analistas do banco ainda ressaltam que a taxa de capitalização de 8,3% implícita na transação se destaca favoravelmente em comparação com a taxa implícita atual de 13% do preço das ações da Iguatemi.
“Além disso, a redução da alavancagem de 1,83 vez a dívida líquida sobre o Ebitda [lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização] para 1,65 vez após a transação posiciona a empresa de forma vantajosa para futuras iniciativas de crescimento”, escrevem.
O Itaú BBA tem recomendação de compra para a Iguatemi, com preço-alvo a R$ 29.
As vendas do Shopping Iguatemi São Carlos e do Shopping Iguatemi Alphaville reduzem a exposição da Iguatemi a ativos que possuem um perfil de crescimento menor do que o seu portfólio geral e a consumidores de renda média, na visão do Santander.
O São Carlos possui uma exposição de apenas 10% da sua área bruta locável (ABL) a consumidores da classe A, o que é bem abaixo da média de 47% do restante do portfólio da Iguatemi, ou seja, segundo o Santander, o ativo não refletia o ‘core’ (o negócio principal) da empresa.
Além disso, o banco também explica que entre 2019 e 2024, as receitas de Iguatemi Alphaville e São Carlos cresceram 36% e 35%, respectivamente, ante 46% da média da carteira.
Já do ponto de vista dos acionistas, o Santander reforça que a transação é benéfica, na mesma linha de argumento que o Itaú BBA: a taxa de capitalização implícita na transação é mais baixa do que no preço atual das ações.
O Santander acredita que a Iguatemi deve usar os recursos da venda para continuar o processo de desalavancagem e adquirir uma participação adicional no Pátio Higienópolis. O banco espera que após a conclusão do processo de venda do Shopping Rio Sul pela Brookfield, o fundo deverá retomar o desinvestimento dos demais ativos que ainda possui no Brasil, no caso o Pátio Higienópolis e o Pátio Paulista.
Um eventual aumento de participação da Iguatemi no Pátio Higienópolis seria positivo, aos olhos do Santander, já que a recente inauguração de uma loja Zara no shopping mudou o perfil de crescimento do ativo, refletindo maiores taxas de ocupação e melhorias no mix de lojas e vendas.
O Santander mantém uma indicação de compra sobre as ações da Iguatemi, com preço-alvo de R$ 32,50.
Bradesco BBI
A venda pela Iguatemi da totalidade de sua participação no Shopping Iguatemi São Carlos e de 18% no Shopping Iguatemi Alphaville por R$ 205 milhões, embora amplamente esperado e de pequeno valor, é positiva, diz o Bradesco BBI.
Os analistas Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee escrevem, em relatório, que trata-se de um movimento importante que visa a fortalecer a estrutura de capital da Iguatemi à luz do aquecido mercado de fusões e aquisições nos shoppings, provavelmente aumentando a chance de uma oferta pelo shopping Higienópolis.