O fundo imobiliário Hedge Brasil Shopping vai liquidar na sexta-feira uma oferta primária de cotas de R$ 500 milhões que já tem boa parte da alocação definida. O veículo da gestora Hedge Investments fechou duas transações com a Allos (Aliansce + BR Malls), que somam R$ 444,4 milhões.
O fundo já era sócio do Shopping Jardim Sul, na zona sul paulistana, e agora passa a ser o único dono. Por 60% do imóvel, vai pagar R$ 343,8 milhões à Allos, o que corresponde ao cap rate de 7,46%, baseado na receita operacional líquida (NOI) do shopping estimado para 2023. O Hedge Brasil comprou participação de 9,4% no Jardim Sul em 2020 e chegou a 40% em julho deste ano.
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O Hedge Brasil também está comprando do mesmo grupo 43% do Boulvard Shopping Bauru, por R$ 100,6 milhões – um cap rate de 8,04%. A transação inclui um earn-out para Allos, a depender do NOI de 2024.
Em duas semanas, a Allos levantou R$ 564,4 milhões com desinvestimentos. Além das transações com a Hedge, a companhia vendeu 20% do Plaza Sul aos fundos XP Malls e RBR Malls por R$ 120 milhões – um cap rate de 8%, baseado no NOI do Shopping estimado para 2023.
Allos pode vender fatia de shoppings grandes a fundos imobiliários
Desde a fusão entre Aliansce e BR Malls, a agora Allos já tinha sinalizado a intenção de vender participação em alguns empreendimentos – ou para se desfazer de ativos menos estratégicos ou continuar com empreendimentos maduros em posição menor.
No prospecto da oferta primária, o Hedge Brasil aponta a intenção de adquirir novos ativos, aproveitando o momento de mercado para buscar “preços atrativos”, com cap rate na casa de 9% (quanto menor a taxa de capitalização, mais valorizado o ativo e menor a pechincha).
A Hedge foi criada por um grupo de egressos do Credit Suisse e é liderada por André Freitas. A gestora tem mais de R$ 3 bilhões em seis fundos imobiliários dedicados a shoppings, com participações no Shopping Parque D.Pedro e West Plaza, por exemplo. O Hedge Brasil é o maior deles e um dos mais longevos do segmento. Foi criado em 2006 e tem participação em 16 fundos – 88% do portfólio no estado de Sao Paulo, com retorno médio de 13,7% ao ano desde o início da operação.
Além do capital da oferta, o fundo também levanta recursos com reciclagem do portfólio, vendendo participações a outros veículos e grupos de shoppings.