A Iguatemi (IGTI11), uma das maiores empresas do setor de shopping centers do Brasil, aposta na construção de um bairro planejado de 1 milhão de metros quadrados (m²) em Campinas, no interior de São Paulo, como um dos seus principais vetores de crescimento para as próximas décadas.
Batizado de “Casa Figueira”, o projeto terá o Shopping Iguatemi Campinas como ativo-âncora e deverá reunir 100 empreendimentos imobiliários distribuídos em 66 lotes, que possuem valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 10 bilhões.
A expectativa é que o bairro abrigue aproximadamente 50 mil pessoas ao longo dos próximos 20 a 25 anos, conforme contou ao Money Times o diretor de relações com investidores (RI) e planejamento da companhia, Marcos Montes.
“Quando você pensa no imobiliário, precisa ter fluxo, e fluxo qualificado. Tem que ter adensamento no entorno [dos shoppings]. E, nas nossas propriedades, fazemos esse adensamento de forma ativa”, disse o executivo.
Segundo Montes, o projeto está sendo estruturado majoritariamente por meio de permutas, numa estratégia que reduz a necessidade de desembolso de capital próprio e preserva a participação da Iguatemi na valorização imobiliária da região.
O bairro de 1 milhão de metros quadrados
O bairro planejado está sendo desenvolvido em uma área pertencente à Fundação FEAC, parceira histórica da Iguatemi. De acordo com o executivo, o colossal terreno passou a integrar o estoque da companhia desde a construção do Shopping Iguatemi Campinas, na década de 1980, e foi preservado ao longo dos anos para viabilizar um plano de maior escala.
“Nós construímos [o Iguatemi Campinas] em parceria com a FEAC. Então, no shopping, a gente tem 70% [de participação] e eles, 30%. Só que a Fundação tem 1 milhão de metros quadrados naquele entorno, que, quando a gente construiu o empreendimento, também se tornou parte do nosso landbank”, explicou.
Segundo Montes, o desenvolvimento do bairro exigiu anos de estudos e aprovações junto à Prefeitura de Campinas. Agora, a implementação deve ocorrer de forma gradual.
“O Casa Figueira é um projeto para os próximos 20 a 25 anos. Temos que respeitar a absorção da cidade. Mas é algo que temos muita segurança e certeza de que vai dar certo no longo prazo.”
Dos 100 empreendimentos imobiliários previstos para o local, o plano estima a construção de edifícios residenciais e comerciais, parques e até ciclovias. A Iguatemi deve atuar como “master developer” do bairro, definindo desde os padrões urbanísticos até o perfil arquitetônico das torres.
Demanda reprimida e os riscos à vista
A aposta da companhia no Casa Figueira também está ligada à percepção de que Campinas possui demanda reprimida por empreendimentos corporativos de alto padrão.
Como exemplo, o executivo citou o Sky Galleria, uma torre comercial de padrão “Triple A” desenvolvida pela própria Iguatemi ao lado do também seu Galleria Shopping.
Segundo o executivo, o edifício atingiu ocupação total poucos meses após a entrega e, atualmente, registra procura de novas empresas interessadas em instalar operações no local.
“Campinas é a maior cidade do interior de São Paulo e uma das maiores economias do país. A gente sente essa demanda de diversas companhias perguntando quando vai ter uma torre parecida”, afirmou.
Na avaliação do diretor, esse cenário reduz os riscos relacionados à absorção dos futuros empreendimentos previstos no Casa Figueira.
“A gente está falando de um bairro de 1 milhão de metros quadrados. É a ‘Vila Olímpia’ que vai ser construída ali em Campinas. São 50 mil pessoas e tudo conectado.”
Iguatemi, Multiplan e Allos: uso misto ganha espaço no setor
A lógica de utilizar o entorno dos shopping centers, porém, não é exclusiva da Iguatemi. Outros players do setor também vêm apostando em projetos de uso misto, combinando torres corporativas, residenciais e áreas de serviços para aumentar o fluxo de consumidores nos centros de compras e capturar valor imobiliário.
Nessa frente, um dos principais projetos da Multiplan (MULT3), por exemplo, é o Golden Lake, um bairro privativo em construção no entorno do BarraShoppingSul, em Porto Alegre (RS).
O complexo terá 20 edifícios residenciais desenvolvidos pela própria empresa, com VGV estimado em aproximadamente R$ 4,9 bilhões, em uma área de cerca de 250 mil metros quadrados.
“No Golden Lake, são 1,5 mil unidades que devem levar 10 mil pessoas para a área primária do BarraShoppingSul”, explicou o CEO da Multiplan, Eduardo Kaminitz, durante evento com analistas, investidores e jornalistas realizado em abril.
A Allos (ALOS3) também tem revisado os terrenos de seus shopping centers. No Parque Shopping Maceió (AL), por exemplo, a companhia está construindo um hospital em parceria com a Unimed.
Em entrevista recente ao Money Times, a diretora financeira (CFO) e de relações com investidores (RI) da empresa, Daniella Guanabara, afirmou que tem apostado em projetos multiuso e parcerias com incorporadoras para manter uma geração de caixa consistente, mesmo em um cenário de juros ainda elevados.
“Eu combino com a construtora parceira que quero um prédio de determinado padrão para que a pessoa que vai morar ali possa chegar ao meu shopping em até cinco minutos a pé”, disse a executiva.
A Allos tem, atualmente, 69 torres residenciais em construção, planejadas em 14 shoppings e distribuídas por oito estados. Com elas, espera aumentar em cerca de 30 mil pessoas a população residente nas áreas primárias dos seus ativos.