Relatórios RelacionadosConstituído em dezembro de 2017, o Patria Malls é um fundo imobiliário voltado ao segmento de shopping centers no Brasil. Seu objetivo é gerar renda por meio da exploração imobiliária de participações minoritárias nesses empreendimentos, além de buscar ganhos de capital com a venda dos ativos. Atualmente, o fundo conta com um portfólio de 15 shoppings, predominantemente direcionados ao público de média e baixa renda.O que há de novo?O Patria Investimentos, gestor do PMLL11, convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre alterações no regulamento do fundo, além da aquisição de 100% das cotas do RBR Malls, fundo recém incorporado pela gestora após a compra da divisão de FIIs listados da RBR Asset.
A operação contempla a aquisição dos três ativos detidos pelo RBR Malls e será realizada com base no patrimônio atualizado do fundo, estimado em aproximadamente 389 milhões, por meio de crédito em cotas. Nesse formato, o PMLL11 passará a deter as cotas do fundo, enquanto os atuais cotistas do RBR Malls passarão a receber cotas do PMLL11.
Proposta de aquisição dos ativos aprimorando o portfólio do PMLL
A AGE também prevê alterações no regulamento do PMLL11, movimento que já vem sendo adotado por outros fundos do mercado. Entre as propostas estão: a definição de critérios de elegibilidade para ativos conflitados; a autorização para recompra de cotas; a possibilidade de prestação de aval, fiança ou constituição de garantias – inclusive ônus reais sobre imóveis – relacionadas aos ativos da carteira; o estabelecimento de limite de capital autorizado para futuras emissões; e a previsão de dispensa do direito de reembolso em casos de incorporação, cisão, fusão ou transformação do fundo.
Em nossa visão, essas alterações contribuem para o aprimoramento e a maior flexibilidade do regulamento, além de representarem adequações à Resolução CVM 175.
Portfólio do RBR Malls
O RBR Malls é um fundo de shoppings composto por participações minoritárias em três ativos: 10% do Plaza Sul, 7% do Shopping Pátio Higienópolis e 4,3% do Shopping Eldorado. Esses empreendimentos têm mais de 25 anos de operação e são dominantes em suas respectivas regiões de influência, registrando elevados fluxos de visitantes e indicadores operacionais robustos. No caso do Pátio Higienópolis, o ativo é considerado um trophy asset devido à sua irreplicabilidade.
Figura 1: Exposição por classificação do shoppings (XP)
Figura 2: Exposição por nível de renda
Plaza Sul Shopping (SP): Com mais de 30 anos de operação, o Plaza Sul é um shopping de referência na Zona Sul de São Paulo, recebendo cerca de 600 mil visitantes por mês e oferecendo ampla variedade de opções de gastronomia, compras e serviços. Administrado pela Allos – que também é sócia no empreendimento – , o ativo possui ABL de 24.375 m² distribuída em 215 lojas, sendo o menor dos três shoppings adquiridos.Além disso, apresenta taxa de ocupação de 97% (competência de novembro/25), patamar considerado elevado para o setor. Segundo a gestora, o NOI/m² e as vendas/m² mensais projetados para 2026 são de R$ 204 e R$ 2.138, respectivamente – indicadores menos robustos entre os três ativos, mas ainda superiores à média do portfólio atual do PMLL11.
Shopping Pátio Higienópolis: Inaugurado há 27 anos, o Pátio Higienópolis é um dos shoppings mais sofisticados e tradicionais de São Paulo, localizado no bairro de Higienópolis. Sua posição em uma das regiões mais nobres e consolidadas da cidade o estabelece como o principal centro de compras e convivência da população local e de bairros adjacentes. O ativo se destaca pela presença de marcas premium, pela gastronomia qualificada e pelo perfil de público predominantemente das classes A e B.
Administrado pela Iguatemi – que também é sócia do empreendimento – , o shopping conta com ABL de 34.105 m² distribuída em 287 lojas. Além disso, apresenta elevado nível de ocupação (~99%) e NOI/m² e vendas/m² mensais projetados para 2026 de R$ 471 e R$ 4.579, respectivamente – indicadores não apenas superiores aos do PMLL11, como também entre os mais elevados do setor em nível nacional.
Shopping Eldorado: Inaugurado em 1981, o Eldorado está localizado na Av. Rebouças, em Pinheiros, e é um dos maiores e mais tradicionais shoppings da capital paulista, recebendo cerca de 2 milhões de visitantes por mês, e reconhecido pela forte oferta gastronômica e por experiências de compras e lazer de alto padrão.
Administrado pela Allos, o empreendimento conta com ABL de 75.503 m² distribuída em 318 lojas, sendo o maior dos três ativos adquiridos. O shopping também apresenta elevado nível de ocupação (~99%) e indicadores operacionais robustos, com NOI/m² e vendas/m² mensais projetados para 2026 em R$ 271 e R$ 4.579, respectivamente.
Nossa visão
Avaliamos a transação como positiva para o PMLL11 do ponto de vista qualitativo, enquanto, no aspecto quantitativo, identificamos efeitos diluitivos na rentabilidade de curto prazo, mas que tendem a ser compensados ao longo do tempo.
Sob a ótica qualitativa, destacamos que os ativos adquiridos são shoppings tradicionais e dominantes em suas regiões de influência, sendo o Pátio Higienópolis considerado um trophy asset pelo mercado. Como consequência, esses empreendimentos atraem elevados fluxos de visitantes e apresentam indicadores operacionais sólidos, mesmo em períodos econômicos mais desafiadores, além de se posicionarem muito acima da média do portfólio atual do PMLL11. Esse conjunto de fatores tende a elevar significativamente a qualidade do portfólio do Patria Malls, caso a consolidação seja aprovada, assim como seus indicadores operacionais – com crescimento do NOI/m² estimado por nós em aproximadamente 11%, considerando as projeções fornecidas pela gestora para 2026.
Figura 3: Exposição dos ativos adquiridos no PMLL11 (% do ABL)¹
¹ Em caso de aprovação da assembleia.
Figura 4: Crescimento do NOI/m² projetado
Do ponto de vista quantitativo, observamos que o cap rate da transação estaria em torno de 7,7%, relativamente próximo à média do mercado para shoppings dessa qualidade, porém inferior ao cap rate atual do PMLL11 (~10%). Esse diferencial tende a gerar um efeito diluitivo no resultado mensal do fundo no curto prazo, em razão do aumento do número de cotas em circulação para aquisição de ativos que proporcionam menor rentabilidade relativa. Ainda assim, considerando todo o potencial de crescimento real desses empreendimentos, entendemos que a transação tende a gerar incrementos positivos sobre o resultado do fundo ao longo do tempo, o que justifica a aquisição.
Por fim, não projetamos impactos no patamar de distribuição do PMLL11 no curto prazo, que deve permanecer em torno de R$ 1,00 por cota neste primeiro semestre, sustentado principalmente pelo elevado volume de reservas acumuladas provenientes da reciclagem de ativos.
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