Mercado Livre e Shopee dominam novas locações no país

Com crescimento rápido, empresas se destacam no varejo virtual e ajudam a moldar novos imóveis de logística no Brasil
Por Ana Luiza Tieghi — De São Paulo
01/12/2025 05h01 Atualizado há 2 horas

As vendas da Black Friday, na última sexta-feira (28), ajudam a explicar o crescimento exponencial da área locada em galpões e condomínios logísticos no país por dois grandes “players” do varejo virtual, responsáveis por 90% dos 656 mil m² alugados pelo setor no terceiro trimestre.

A consultoria imobiliária Binswanger Brazil aponta que o Mercado Livre, maior locador entre as varejistas virtuais, ficou com 415 mil m², em sete locais, enquanto a Shopee, segunda maior, absorveu 138 mil m², em oito localidades.

O Mercado Livre ocupa, atualmente, 3,39 milhões de m² de galpões no país. Em 2020, eram apenas 236 mil m². Em 2021, a empresa já tinha escalado para mais de 1 milhão de m² e, de 2023 para 2025, aumentou suas locações em 2,5 vezes.

A Shopee, que ocupa 1,23 milhão de m², tinha apenas 63 mil m² em 2021. De 2023 para 2025, elevou esse volume em 4 vezes.

Com apenas cinco anos de operações no Brasil, a Shopee já superou em área ocupada as tradicionais Via Varejo, com 985 mil m², e Magazine Luiza, com 722 mil m². Também supera a Amazon, que tem 709 mil m².

“Sem dúvida, vai continuar em crescente absurda”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da consultoria Binswanger Brazil, sobre a ocupação das gigantes do comércio virtual. “Esse ritmo deve continuar, há muitas novas regiões a serem exploradas”, diz.

A Shopee fez a maior locação do trimestre, segundo a consultoria JLL, dobrando sua área alugada no condomínio logístico GLP Bandeirantes, em Franco da Rocha (SP), para 157 mil m².

Desenvolvedores de galpões logísticos, que pediram anonimato por terem contratos com as empresas, afirmam que a empresa asiática passa por nova fase de expansão, focada em galpões grandes. Antes, a estratégia era concentrada em áreas menores e próximas aos grandes centros, para operações de “última milha”, as entregas rápidas.

Os grandes ativos em um raio de 30 a 50 quilômetros de São Paulo já são a especialidade do Mercado Livre. “É quase um crescimento para marcar território, porque sabem que aquele galpão não será replicável”, diz Santos.

Simone Santos, sócia-diretora da consultoria Binswanger Brazil — Foto: Foto: Divulgação

O grande volume de locação de galpões ajuda a barrar a expansão de novos entrantes no comércio virtual, diz um executivo da área, que pediu para não ter o nome divulgado. Quem chega hoje ao mercado brasileiro tem mais dificuldade para encontrar ativos eficientes e bem localizados. “O Mercado Livre já pré-locou imóveis que vão ficar prontos só em 2027 ou 2028”, afirma outro executivo do setor.

Sem dúvida, [a contratação pelas varejistas on-line] vai continuar em crescente absurda”
— Simone Santos

A taxa de vacância nos galpões logísticos estava em apenas 7% no país ao fim de setembro, de acordo com a consultoria Colliers. A falta de espaços vagos, combinada com o apetite dessas empresas, tem levado a mais locações durante o estágio de desenvolvimento e de construção. Dos 1,4 milhão de metros quadrados alugados em galpões até setembro, 404 mil foram em ativos que ainda não estão prontos. Paulo Izuka, chefe de projetos da Landsight, braço de inteligência de mercado da Binswanger, afirma que 25% dos 1,9 milhão de m² esperados ainda para 2025 já devem chegar ocupados ao mercado.

É essa escassez que tem permitido aos desenvolvedores manter um poder de barganha ao negociar com os gigantes do comércio virtual. “A velocidade de expansão joga contra eles”, afirma um executivo do setor. Tanto que o preço médio da locação no país cresceu no último ano, de R$ 26,37 para R$ 27,78.

Para atrair o cliente, as empresas de comércio virtual tentam oferecer mais fretes gratuitos e, para isso, reduzir o custo do transporte é fundamental. Essa redução se dá, principalmente, por uma aproximação do galpão com o cliente, mas conseguir um ativo de qualidade e próximo aos centros de consumo é um desafio. Quem tem um projeto assim, conta um desenvolvedor, segue com poder de negociação.

Porém, “ninguém quer perder uma empresa dessa da carteira”, destaca um executivo, sobre Mercado Livre e Shopee. As negociações podem não acabar em grandes descontos no preço, mas outros benefícios são dados, como carências que chegam a seis meses e valores mais baixos no primeiro ou segundo ano de contrato.

Mesmo com ritmo acelerado, a expansão dessas empresas não é vista como exagerada. Elas conseguiram crescer ao criar novas efemérides para compras, como o “11/11”, o “Dia dos Solteiros” chinês, que antecipou parte das promoções. Ainda assim, como mostrou o Valor, era esperado que a Black Friday deste ano fosse a melhor desde 2015.

O Mercado Livre foi procurado, mas não participou da reportagem. Em nota, a Shopee afirmou que já estruturou no país 15 centros de distribuição, mais de 200 hubs logísticos e 3 mil agências, que são pontos de coleta e devolução de produtos. “O avanço consistente na infraestrutura logística tem como resultado o aumento na capacidade de processamento de pacotes da empresa, que mais do que dobrou em comparação a novembro de 2024”, informa.

A percepção dos desenvolvedores é que o alto nível de qualidade exigido pelos grandes varejistas virtuais fez com que o setor tivesse que se aprimorar. “Falamos muito do galpão AAA (“triple A”), com pé-direito de 12 metros e piso para 6 toneladas, mas os operadores estão se sofisticando e demandando infraestrutura que extrapola isso”, afirma um dos executivos da área.

Outro conta que sua empresa passou a se preocupar mais com o tempo gasto em manobras no pátio do galpão, já que cada segundo conta para as entregas rápidas.

O fato de o galpão estar locado para uma dessas empresas ajuda até na hora de vendê-lo, segundo uma das fontes consultadas. É possível conseguir um “prêmio”, por serem clientes vistos como bons pagadores e que investem em tecnologia nos galpões, o que os motiva a permanecer no local.

Condominio logistico GLP Bandeirantes, da GLP, em Franco da Rocha (SP), onde a Shopee ampliou sua área locada — Foto: Foto: Fernando Kroll/Divulgação