Exclusivo: Magic Games negocia Shopping D, e Assaí fica sem o imóvel

O Valor apurou que a Magic Games Empreendimentos Comerciais, de jogos e brinquedos do empresário Ricardo de Freitas Del Campo, decidiu exercer o direito de preferência para assumir 35,7% do Shopping D
Por Adriana Mattos, Valor — São Paulo
04/11/2025 12h59 Atualizado há 2 horas

Além da fatia minoritária, já há conversas para compra do controle do empreendimento junto a investidores privados — Foto: Pexels

Há negociações envolvendo a venda do Shopping D, na zona norte de São Paulo, empreendimento que, ao longo dos anos, perdeu atratividade na capital, e uma mudança inesperada recente mudou o rumo do acordo, segundo envolvidos na transação.

O Valor apurou que a Magic Games Empreendimentos Comerciais, empresa de jogos e brinquedos do empresário Ricardo de Freitas Del Campo, decidiu exercer o direito de preferência para assumir 35,7% do Shopping D e azedou uma transação que já vinha há meses envolvendo 100% do empreendimento.

Além dessa fatia minoritária, já há conversas para aquisição do controle do empreendimento junto a investidores privados.

Com esse movimento da Magic Games, aliada a um grupo de investidores que injetará capital, a proposta que estava na mesa por parte da rede de atacarejo Assaí, para comprar todo o empreendimento, transferindo a sede da companhia para o prédio, e ainda abrindo uma loja no térreo do empreendimento, deve ser interrompida.

O interesse do Assaí surgiu após assessores imobiliários contatarem a empresa neste ano a respeito da possibilidade de apresentar uma proposta aos donos, como antecipou o Valor em junho.

Segundo informações apuradas no mercado, todo o imóvel valeria entre R$ 100 milhões e R$ 120 milhões, já com prêmio, e a Magic Games teria interesse em instalar uma grande operação de entretenimento no local.

A negociação envolveu, inicialmente, a participação de 35,7% referente às posições somadas da Syn Prop Tech e do fundo de investimento imobiliário XP Malls, que permitiria uma expansão do negócio da marca no local. A posição restante de cerca 64% está nas mão da Vivest, a antiga Fundação Cesp (Funcesp), o maior fundo de pensão do país, e também de families offices, segundo fontes.

“A Funcesp não vende, mas as famílias todas, de origem judaica, estão vendendo. Com o que está na mesa, já assumem controle”, diz uma pessoa a par da transação.

O percurso do negócio

Em 2009, a antiga Cyrela Commercial Properties (atual Syn) passou a comprar fatias no shopping do Instituto Aerus de Seguridade Social, até alcançar mais de 30%, mas o investimento não trouxe o retorno esperado. Anos depois, parte foi vendida ao fundo da XP. Em 2010, o Aerus, instituto de seguridade dos profissionais da aviação civil, se desfez de toda sua posição em leilão extrajudicial no mercado, e o fundo de pensão e investidores privados adquiriram as fatias.

No último dia 30 de outubro,  saiu publicado no Diário Oficial da União a informação, por parte do Conselho Administrativo de defesa Econômica (Cade),  de que a Magic Games tem um acordo para compra de participação acionária em um shopping center da Syn Laranjeira Empreendimentos Imobiliários. O Valor apurou que é o Shopping D. A Syn Laranjeira é a empresa que detém a posição da Syn e do fundo da XP no empreendimento.

Inicialmente, a Syn Prop Tech, em conjunto com o XP Malls, negociavam a saída do negócio, como comunicaram em julho. A intenção era a venda da totalidade da participação de 12,8% da Syn por um valor de R$ 8,9 milhões. Outros 23% estão com a XP Malls desde 2024, que valeriam R$ 22,3 milhões, e que foi adquirido da Syn pelo fundo da XP.

Ocorre que existiam condições precedentes que estavam em andamento, junto ao Cade, o órgão antitruste, além das negociações com lojistas, que impediam a conclusão da venda pela companhia — e que acabaram efetivamente azedando os trâmites, dizem fontes.

Desempenho do shopping

O Shopping D foi aberto em 1994, tem 30 mil metros quadrados de área e são 152 lojistas no local. Em termos de raio de atuação, ele concorre com o Center Norte, Bourbon Shopping, Shopping Tucuruvi, Santana Parque Shopping — destes, os dois primeiros são referência do setor e avançaram sobre o mercado nos bairros da zona norte e parte da zona oeste.

A taxa de vacância é de 9%, segundo dados do segundo trimestre do ano, bem acima da média do setor, entre 3% a 5% neste ano, entre empresas abertas. Há uma vacância financeira de 26,5% de abril a junho, sendo que um ano antes estava em 21,6%. Isso se refere ao quanto o shopping deixa de ganhar em locação por conta das áreas vagas.

Os sócios do shopping viam a possibilidade da entrada do Assaí como uma saída para o empreendimento, que envelheceu e perdeu frequência de clientes para outros shoppings na região. Atualmente, o escritório central do Assaí está na região do Aricanduva, zona leste da capital paulista, mas com o crescimento acelerado da empresa, há a necessidade e de buscar espaço maior.

Mesmo a Magic Games não sendo uma acionista do empreendimento, tanto ela quanto todos os lojistas do shopping foram consultados a respeito da negociação envolvendo a venda ao Assaí. A ideia era abrir espaço para os lojistas e evitar qualquer impedimento jurídico futuro, considerando que a hipótese de algum parceiro querer exercer seu direito era baixa.

“Nunca houve interessados em assumir o shopping. Ele é deficitário há anos, e já tentou-se algumas soluções sem muito sucesso”, diz uma pessoa a par do caso.  “Nessa negociação, todos os inquilinos abriram mão de qualquer interferência, mas para surpresa de todo mundo o dono da Magic se manifestou, e eles tem 70% do faturamento do Shopping D, são muito relevantes”, diz a fonte.

Os investidores

Com registro de fundação em 1993, a Magic Games tem capital social de pouco menos de R$ 3,7 milhões, e soma cerca de 130 pontos de venda. A empresa vende tíquetes de R$ 6 a R$ 40 no local — o mais caro refere-se a 30 minutos de passeio no T-Rex Jump, um espaço com jogos infláveis e piscinas de bolinhas.

No caso da Magic Games, há  diversos registros de CNPJs nas juntas comerciais, pela abertura dos pontos, e a Serasa identifica o empresário com 14 registros como participação societária em que Del Campo é o controlador ou tem 50% do negócio, segundo pesquisa da reportagem. No empreendimento na zona norte em questão, estão, além de Del Campo, a sócia Barbara Urbinati Del Campo Tapparo, esposa do empresário.

Além deles, segundo fontes ouvidas, há um grupo de investidores que entrará na operação e injetará capital no projeto junto com Del Campo, que passará por um novo plano de negócios para o empreendimento, apurou o Valor.

Nesse segmento de parques e entretenimento, crises já quebraram diversas operações, dos mais diferentes portes no país, pelos altos riscos do negócio. São operações com alta metragem locada e baixa frequência durante boa parte do ano, e ainda com a necessidade de inovações constantes, o que demanda investimentos contínuos.

Além disso, em regiões para classes de menor renda, o tíquete é baixo, e é preciso escala elevada para pagar os custos fixos. É por conta desse cenário que o movimento da Magic Games estava fora do radar e surpreendeu o setor. A empresa, que se auto intitula “a maior rede de parques indoor do Brasil”, não publica demonstrações financeiras, o que impede verificar os resultados do grupo.