O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) divulgou seu relatório de setembro mostrando solidez e eficiência operacional. Em um cenário de juros elevados e desaceleração no consumo, o fundo conseguiu manter resultados positivos nos shoppings de seu portfólio, reforçando sua posição entre os maiores e mais líquidos FIIs do Brasil.

Segundo o relatório, o mês de agosto trouxe sinais de estabilidade e avanço para o varejo. Apesar da retração real de 1,4% nas vendas do setor em relação a 2024, o desempenho nominal cresceu 3,5%, refletindo um ambiente de consumo mais ativo e estratégias promocionais consistentes dos lojistas. O resultado reforça a resiliência do varejo brasileiro e o bom momento dos empreendimentos do XPML11.

Desempenho das vendas e indicadores operacionais

Os indicadores do XPML11 permaneceram robustos. As vendas por metro quadrado atingiram R$ 1.597, um crescimento de 10,3% em relação a agosto de 2024. O NOI (lucro operacional líquido) foi de R$ 128/m², alta de 6,1% no mesmo comparativo. As vendas nas mesmas lojas avançaram 3,5%, e os aluguéis nas mesmas lojas cresceram 1,6%.

A vacância do portfólio segue em 3,9%, patamar excelente para o setor, e a inadimplência líquida, embora tenha subido para 2,8%, ainda é considerada baixa. O fundo registrou resultado de R$ 0,93 por cota em agosto, com distribuição de R$ 0,92. O valor acumulado não distribuído é de R$ 0,45 por cota.

O patrimônio líquido totaliza R$ 6,4 bilhões, com R$ 7,7 bilhões em ativos imobiliários e R$ 273 milhões em caixa. Esses números mostram a força e a liquidez do fundo, que segue com perfil sólido mesmo em um cenário de ajustes financeiros.

Nova emissão e estratégia de redução de dívida

O XPML11 segue avançando em sua estratégia de desalavancagem, com a venda de ativos estratégicos e a realização de sua 13ª emissão de cotas, com meta de captar R$ 207,6 milhões a R$ 112,61 por cota, mais uma taxa de R$ 0,67. Apesar disso, analistas alertam que a emissão não é vantajosa para o investidor de varejo, já que o preço de mercado está em torno de R$ 105,65.

O objetivo é reforçar o caixa para o pagamento das parcelas do Jundiaí Shopping e do Pátio Higienópolis, além de antecipar compromissos ligados à venda de ativos. Com a conclusão dessas operações, o fundo deve encerrar 2025 com estrutura de capital mais equilibrada e menor exposição a dívidas.

Valorização e rentabilidade consistente

A cota do XPML11 valorizou 4,82% nos últimos seis meses, acumulando ganho de 1,68% no último mês. O fundo distribui atualmente R$ 0,92 por cota, o que representa um dividend yield de 10,45% nos últimos 12 meses.

Desde sua criação, o fundo acumula rentabilidade de 85,16%, superando amplamente o CDI (71,24%) e o IFIX (61,22%) no mesmo período. A liquidez média diária é de R$ 11,4 milhões, uma das maiores entre os FIIs listados. Em setembro, a rentabilidade mensal foi de 2,58%, superior ao CDI (1,04%) e próxima do desempenho do IFIX (3,16%).

Com 94,8% da carteira composta por imóveis, o fundo mantém perfil de alta qualidade, focado em shopping centers consolidados e estrategicamente localizados.

Perfil do portfólio e gestão ativa

O XPML11 conta com 26 shoppings e uma área bruta locável de 330 mil m², sendo 75% localizados na região Sudeste. As principais administradoras parceiras são Aliansce Sonae (32%), Alos (16%) e JHSF (15%).

A gestão segue atenta às oportunidades de reciclagem de portfólio e reforço de caixa, com foco em manter a eficiência operacional e o crescimento sustentável. Mesmo diante do alto custo de crédito e da volatilidade do setor, o XPML11 se destaca pela consistência e transparência da XP Asset em suas decisões.

Com vendas em alta, vacância controlada e distribuição sólida de rendimentos, o XPML11 demonstra capacidade de geração de valor mesmo em um cenário de juros elevados. A expectativa do mercado é que, com a liquidez reforçada e a venda dos shoppings em andamento, o fundo entre em 2026 com estrutura de capital mais leve e potencial para manter dividendos consistentes.

O XPML11 consolida-se como um dos principais fundos imobiliários de shoppings do país, combinando solidez patrimonial, gestão ativa e foco em rentabilidade de longo prazo.