O fundo de pensão dos funcionários do BNDES (Fapes) acertou a venda das suas participações minoritárias nos empreendimentos Barra Shopping e Morumbi Shopping, dois dos centros de compras mais importantes do País, pelo valor total de R$ 925 milhões. Na ponta compradora estão a própria Multiplan, desenvolvedora e administradora dos shoppings, além de outro fundo de pensão, a Previ, dos funcionários do Banco do Brasil. Ambos já eram sócias nos imóveis e exerceram o direito de preferência na compra, de acordo com o comunicado da Fapes. Em junho, a Coluna do Broadcast antecipou que os ativos haviam sido colocados à venda.
No Barra Shopping, um dos maiores do Rio, a Fapes se desfez da sua participação de 15,07%, que foi dividido meio a meio por Multiplan e Previ, pagando R$ 362,5 milhões, cada. Com isso, a transação avaliou o Barra Shopping em R$ 4,8 bilhões. Já no Morumbi Shopping, a participação à venda pela Fapes era de apenas 4,01%, o que a Previ levou sozinha por R$ 200 milhões, o que representa uma avaliação do shopping inteiro em R$ 5 bilhões. A transação superou o registro contábil dos ativos no balanço da Fapes, que era de R$ 839 milhões. Portanto, houve uma valorização de mercado em torno desses shoppings.
Diversificação
O fechamento da operação ainda está sujeita à conclusão das diligências, típicas desse tipo de negociação. Os compradores farão o pagamento total de R$ 925 milhões à vista.
A Fapes era coproprietária dos empreendimentos desde a sua inauguração, na década de 1980. No seu comunicado, o fundo de pensão agradeceu à Mutiplan pela parceria de mais de quatro décadas, mas explicou que a saída do negócio tinha em vista a diversificação dos investimentos. “Neste período, os ativos desempenharam papel relevante para o Plano Básico de Benefícios, servindo como reserva de valor e de fonte de rendimentos em momentos de inflação elevada e instabilidade econômica”, afirmou a Fapes.
Com a evolução do mercado de capitais, o fundo informou que passou a buscar maior flexibilidade e liquidez na gestão de seus ativos, especialmente diante de opções como os títulos do tesouro, que têm boa segurança e estão com retornos elevados.
Tradicionalmente, a Multiplan não deixa passar as chances de aumentar participação nos shoppings onde já detém o controle, ainda mais quando se trata de empreendimentos estratégicos como estes. em 2016, a companhia fundada pelo megaempresário José Isaac Peres pagou meio bilhão por 10,3% do Barra e 8% do Morumbi. Na época, as fatias foram vendidas pelo Sistel, fundo de pensão de empresas de telecomunicação.
Com a compra acertada agora, a participação da Multiplan no Barra Shopping subiu de 65,8% para 74,4%. No Morumbi, ela já detém 73,7%, e optou por fica de fora de uma exposição maior.
“A movimentação reforça a abordagem oportunística da Multiplan. A empresa monitora consistentemente seu portfólio em busca de oportunidades de recompra e raramente deixa escapar negócios atraentes”, descreveram os analistas André Mazini, Kiepher Kennedy e Piero Trotta, em relatório do Citi. “Isso reforça sua estratégia de longo prazo de consolidar a propriedade em ativos de primeira linha sempre que surgirem oportunidades convincentes”, emendaram. “Saudamos a decisão da Multiplan, que está adquirindo um ativo AAA a uma avaliação que consideramos muito atrativa”, acrescentaram os analistas Gustava Cambaúva e Gustavo Fabris, em relatório do BTG Pactual.
Na visão dos analistas, o impacto financeiro da transação será relativamente limitado para a companhia e reforça a abordagem disciplinada de alocação de capital da empresa, especialmente considerando que ela renunciou ao seu direito de adquirir participação adicional no Morumbi”.
Por sua vez, a Previ informou que o aumento das suas fatias nesses empreendimentos reforça o peso e a diversificação da sua carteira imobiliária e contribui para a busca de melhores resultados de longo prazo para os pensionistas. “Considerados ativos de alta qualidade, os dois shoppings têm localização estratégica, histórico de valorização e geração consistente de receita”, ressaltou, em comunicado.
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A Previ lembrou ainda a compra foi possível por meio do exerício do direito de, pois já era sócia dos empreendimentos. Essa é uma exceção prevista na resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) que veda a aquisição de novos imóveis pelas entidades fechadas de previdência complementar (EFPC), mas permite esse tipo de operação em empreendimentos já existentes na carteira de uma entidade.