A Cidade Center Norte, maior projeto imobiliário do grupo Baumgart desde os anos 90, começa a colocar de pé a fase inicial do plano com projeção de atingir valor geral de vendas (VGV) de R$ 7,7 bilhões em até 15 anos.
Trata-se do potencial da receita referente à construção das primeiras torres de imóveis da “Cidade”, numa etapa que deve alcançar R$ 2 bilhões em investimentos até o fim de 2030.
Parte menor do plano envolvendo a expansão e a reforma dos ativos que a família já tinha, anunciado em 2022, foi concluída – a ampliação do Shopping Center Norte e a revitalização do Expo Center e do Lar Center. Nessa fase, foram desembolsados somas menores, R$ 200 milhões do total.
Ao final de todas as etapas, está prevista a criação de arena de eventos, hotel (com centro de convenções), prédios comerciais e residenciais, lojas e restaurantes, boa parte com estruturas que se comunicarão numa área de 600 mil metros quadrados da “Cidade”, como antecipado pelo Valor em 2022.
O espaço equivale a 55 campos de futebol. É o maior metro quadrado único e livre na capital paulista para construção, diz a direção. “Ainda há espaços em São Paulo, mas em metragens menores e em pontos espalhados, não integrados. Temos uma área única, por isso entendemos ser o maior desenvolvimento imobiliário da cidade”, disse o CEO da Cidade Center Norte, Flávio Fernandes, em entrevista nesta terça-feira (19).
Os recursos são oriundos do caixa da família, a partir da geração de capital dos imóveis já existentes, mas haverá participação de parceiros em Sociedades de Propósito Específico (SPE), com criação de empresas para a parceria, a depender do projeto.
Empresas de shopping com ativos de primeira linha – que mantêm parte da renda da empresa dos Baumgart – têm margem operacional de 80% a 90% ao ano. Ou seja, da receita, isso é obtido em lucro do negócio e dali são descontadas as despesas para geração de valor de Ebitda – que vira, por sua vez, caixa.
A margem Ebitda de ativos bem posicionados no setor chega a 70% – a taxa mede lucro antes de juros, impostos, amortização e depreciação dos shoppings.
As primeiras fases de lançamento do grupo devem durar cinco anos, e incluem, neste mês, o anúncio de início da construção do bairro completo planejado, conforme Fernandes.
Serão torres residenciais, corporativas e mistas, que somam de três a quatro empreendimentos (o número deve variar segundo a demanda) de um total de 15 na Cidade Center Norte.
Pelo cronograma definido, estão previstas nessa etapa três torres residenciais (em três metragens e 190 unidades de apartamentos) e uma torre comercial, mais a fachada ativa. O primeiro empreendimento residencial será chamado Bioma Cidade Center Norte, e ficará no terreno em frente à entrada do shopping, na capital paulista.
Fachadas ativas são espaços de uso não residencial no térreo, normalmente para galerias de lojas e serviços, com gastronomia, outro foco dos investimentos do grupo, para geração de receita de aluguel ou venda. Ao final do projeto, a previsão é construir cerca de seis mil imóveis residenciais no bairro planejado.
“Serão 94 mil metros quadrados de fachadas ativas no ‘Cidade’ como um todo, e para você ter uma ideia, no Center Norte nós temos 72 mil metros quadrados. A isso se somam mais 110 mil metros quadrados em imóveis corporativos”, disse Fernandes.
Sobre os preços, o valor do metro quadrado dos apartamentos está em R$ 15 mil para venda – mais salgado do que a média da região, de R$ 6 mil a R$ 12 mil, a depender do bairro e tamanho do imóvel, segundo pesquisas em sites de imobiliárias na região.
Para a companhia, a expectativa de um bairro completo, com opções integradas, justificaria os valores. Os primeiros imóveis devem ter 97 m2, 125 m2 e 165 m2 – logo, um valor médio de R$ 1,8 milhão.
O grupo deve investir em mudanças viárias, para criação de acessos aos outros empreendimentos, em conversas já realizadas com a Prefeitura de São Paulo.
Uma rua deve ser aberta pela companhia, com autorização da Prefeitura, para facilitar acesso ao Metrô Santana. É parte das adequações para criar o que Fernandes chama de “cidade de 10 minutos”.
“Está dentro do conceito de ter tudo perto, de evitar grandes deslocamentos da população por São Paulo, que é exatamente uma das necessidades da cidade.”
Ainda será redesenhado o fluxo de carros, caminhões e pedestres. O plano é direcionar o trânsito pesado, que vai para o Expo Center Norte, por exemplo, para fora das ruas de acesso ao bairro planejado.
O projeto ainda marca a entrada da empresa no segmento de incorporação, com a abertura da Center Norte Inc., que irá executar o investimento, e pode ser parte de um novo braço de negócios da companhia.
Uma questão central nesses casos, dizem consultores, são os descasamentos entre entradas e saídas de caixa, especialmente nos primeiros anos dos projetos, quando os aportes são significativos.
Com juros a 15% ao ano, mesmo não captando no mercado, a empresa deixa de ganhar com a taxa no mercado. Sobre essa questão, Fernandes prefere citar o conceito da estratégia focada em longo prazo.
“Tem muita gente puxando o freio de mão, com esse custo do capital tão alto, mas não faria sentido esperar os juros baixarem para dar o pontapé inicial. O Brasil tem suas instabilidade, aprendemos a lidar com isso há anos”, afirmou o executivo.
Nos cinco anos de projeto, que envolvem os cerca de R$ 2 bilhões, além das torres, haverá em paralelo – e os contatos já estão em andamento – a abertura de negócios de saúde e educação nos empreendimentos.
Essa integração de serviços e comércio é algo em falta na Zona Norte de São Paulo, forte em pequenos negócios pulverizados pelos bairros da região.
Estão planejados, conectados às áreas residencial e corporativa, laboratórios de medicina diagnóstica, de medicina especializada e um hospital. Uma universidade, que possivelmente deve incluir Medicina, e escolas também estão sendo negociadas com parceiros.
Há casos em que fará sentido a locação, e manutenção desses imóveis com a empresa, e outros em que se deve optar pela venda. Vai depender da evolução do investimento e da demanda.
Fernandes diz que esses acordos estão sendo feitos simultaneamente com as construtoras, e evitou detalhar nomes até que se fechem os contratos. A WTorre, que estava nas conversas iniciais especificamente para o projeto da arena de entretenimento, saiu das negociações, e o grupo abriu novos contatos, ainda em curso.