A Fitch Ratings afirmou, nesta segunda-feira, o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA (bra)’ da Iguatemi S.A. (Iguatemi) e de sua subsidiária integral, a Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (Iesc). A classificação AAA é a de menor risco.
A agência de classificação de risco de crédito também afirmou os ratings ‘AAA (bra)’ das 10ª, 11ª e 13ª emissões de debêntures sem garantias da Iesc. A perspectiva dos ratings corporativos é estável.
A Iguatemi é uma das principais operadoras full-service de shopping centers do Brasil. A companhia detém participação em 15 shopping centers, dois outlets e quatro torres comerciais, que, juntos, possuem 489 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) própria, além de um valor justo das propriedades de R$ 15,6 bilhões.
“O rating da Iguatemi reflete sua forte posição de negócios como uma das principais operadoras de shopping centers no Brasil, com uma carteira relevante de propriedades de elevada qualidade e altos índices de ocupação”, destaca a agência. A perspectiva estável considera a expectativa de manutenção de sólido perfil operacional e financeiro ao longo dos próximos anos.
Cerca de 80% do portfólio da empresa está localizado no estado de São Paulo, e os cinco principais ativos representam entre 60% e 65% das receitas de aluguel. A estratégia de focar nos segmentos de renda A e B, aliada à qualidade da carteira, permite que a empresa pratique um aluguel por metro quadrado superior e contribui para uma dinâmica mais favorável de ajuste de aluguel com os locatários.
Fundamentos
Segundo a Fitch, os fundamentos de longo prazo do setor brasileiro de shopping centers continuam sólidos, e a trajetória da indústria é positiva. O aumento de espaços voltados para serviços, lazer e alimentação, além de fatores como localização, segurança e aspectos climáticos, também favorece o setor no país. O negócio se apoia em contratos de aluguel com prazo médio de cinco anos, com a maior parte da receita relacionada a componente fixo, e uma base de locatários fragmentada – um modelo comprovado durante diversos ciclos econômicos, incluindo a pandemia de coronavírus, o que adiciona previsibilidade à geração de caixa. Os dez maiores locatários respondem por aproximadamente 10% dos aluguéis da Iguatemi.
O relatório da agência destaca as margens de Ebitda devem permanecer fortes nos próximos anos, em torno de 75%. O cenário-base da Fitch incorpora aluguéis reajustados pela inflação, taxas de ocupação de aproximadamente 95% e inadimplência reduzida. No primeiro semestre
de 2025, o aluguel nas mesmas lojas (Same Store Rent – SSR) atingiu 7,4%, enquanto a inadimplência líquida ficou em 0,7%. Estes fatores, em conjunto com a relevante e madura base de ativos da companhia, devem permitir a manutenção de margens elevadas e o crescimento contínuo da geração de caixa operacional.
Caixa operacional
A Fitch projeta Ebitda de R$1 bilhão e fluxo de caixa das operações (CFO) de R$ 560 milhões em 2025, e R$ 1,1 bilhão e R$ 615 milhões em 2026, respectivamente. Esses números se comparam a um Ebitda de R$ 960 milhões e CFO de R$ 450 milhões em 2024. O cenário de rating incorpora investimentos médios anuais entre R$ 300 milhões e R$400 milhões, além de R$ 200 milhões em dividendos anuais, resultando em FCF positivo.
Reciclagem de ativos
Operações recentes incluem a aquisição de participações no Shopping RioSul, Shopping Pátio Paulista e Shopping Pátio Higienópolis. Recentemente, a Iguatemi realizou desinvestimentos no Shopping Market Place, Edifício Market Place Tower e Galleria Shopping.
A Fitch projeta índice de dívida líquida/ Ebitda próximo a 2,5 vezes em 2025, conforme cálculos, em linha com a média dos últimos três anos e com tendência de redução gradual nos períodos seguintes. Isso proporciona ampla folga em relação ao gatilho de rebaixamento do rating, de 4,5 vezes. Por outro lado, o índice de cobertura de juros deve se enfraquecer em 2025 e 2026, para cerca de 2,0 vezes – abaixo do nível de sensibilidade negativa da classificação –, devido às taxas de juros mais elevadas. No entanto, a Fitch espera uma recuperação desse indicador nos períodos seguintes.