O XP Malls (XPML11), um dos maiores fundos imobiliários de shoppings do país, divulgou seu relatório gerencial de abril, destacando uma série de atualizações importantes em sua estratégia de expansão e na estrutura financeira. Com patrimônio líquido de R$ 6,6 bilhões e ativos totais superiores a R$ 7 bilhões, o fundo segue em ritmo de crescimento, mas o nível de transparência e a forma como apresenta sua disponibilidade de caixa ainda levantam dúvidas entre analistas e investidores.
Resultados impactados pela sazonalidade, mas com sinais de resiliência
Como é comum nos fundos de shoppings, os meses de fevereiro e março apresentaram números mais fracos, impactados por datas comemorativas como Carnaval e Páscoa. Ainda assim, o XPML11 conseguiu registrar crescimento no NOI (lucro operacional líquido) e nos indicadores de vendas, mesmo comparando com períodos similares de anos anteriores.
Segundo o relatório, o NOI ajustado cresceu 9,6% e as vendas mesmas lojas subiram 2,8%, reforçando a resiliência dos ativos mesmo em cenários menos favoráveis.
Participação no Pátio Higienópolis é feita via CRI conversível
Um dos destaques do mês foi a formalização da aquisição de uma participação no Shopping Pátio Higienópolis. O fundo optou por uma estrutura de CRI conversível, no qual o XPML11 atua inicialmente como credor e, posteriormente, pode converter o título em participação direta no ativo. A remuneração do CRI é baseada no NOI do shopping, o que aproxima o rendimento do comportamento real do ativo.
O valor inicial do desembolso foi de R$ 170 milhões, impactando o caixa do fundo, que caiu para R$ 445 milhões após a operação.
Divergência na divulgação da real disponibilidade de caixa
Um dos principais pontos de atenção está na forma como o fundo apresenta sua disponibilidade financeira para os próximos anos. O relatório menciona que a disponibilidade para 2025 seria de R$ 265 milhões, mas o próprio documento admite que esse valor não considera correções previstas em contratos de aquisição – como parcelas vinculadas ao CDI, o que pode adicionar mais de R$ 80 milhões ao passivo.
Ao considerar essas correções e amortizações que já estão previstas, analistas apontam que a real disponibilidade do fundo para 2025 pode chegar a cerca de R$ 400 milhões – quase o dobro do informado.
Cronograma de pagamentos até 2027 preocupa parte do mercado
O XPML11 divulgou também um fluxo detalhado de desembolsos futuros, incluindo parcelas referentes à compra de ativos da SYN e do Shopping Jundiaí. O cronograma se estende até 2027, e uma das parcelas pode ser postergada por mais um ano, com correção de CDI + 1,5% ao ano – o que eleva o custo financeiro das obrigações futuras.
Ainda há dúvidas sobre o valor exato que será necessário para cumprir a aquisição do ativo FL Shops, cuja previsão de pagamento está concentrada em 2025, mas que não foi detalhada no relatório atual.
Alternativas para reforçar o caixa
Diante desse cenário, o fundo pode recorrer a algumas estratégias já conhecidas no mercado: emissão de novas cotas, venda de ativos ou aumento de alavancagem. No entanto, o atual preço de mercado das cotas (R$ 106,40) ainda está abaixo do valor patrimonial (R$ 117), o que inviabiliza, por ora, uma nova emissão a valor justo.
Apesar das incertezas, o XPML11 segue utilizando reservas para manter o patamar de distribuição de rendimentos. Em março, o fundo distribuiu quase R$ 10 milhões a mais do que o lucro gerado no mês, sustentado por caixa acumulado em períodos mais fortes como o Natal.