A Iguatemi informou ontem a assinatura de memorando de entendimento vinculante para a compra de participação nos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, em São Paulo, por R$ 2,58 bilhões, pertencentes à Brookfield no Brasil. Com isso, o grupo canadense deixa o setor, e a operação deve se transformar, se concluída, na segunda maior negociação da história recente, segundo consultores do setor.
Ainda será a segunda transação de peso da Iguatemi em menos de seis meses. Em julho, a empresa acertou pagar R$ 360 milhões por 16,6% no Rio Sul, marcando a sua entrada no Rio de Janeiro.
Para avançar no acordo, a Iguatemi estruturou um consórcio de investidores. A companhia deve entrar com R$ 500 milhões, apurou o Valor, por mais 12% do Higienópolis (já tem 12%) e 10% do Paulista. O fundo de investimento imobiliário BB Premium Malls, parceiro do grupo no projeto, deve arcar com R$ 800 milhões, a serem levantados no mercado. Para completar o valor restante, ainda devem entrar na transação as gestoras XP Vista Asset, Capitânia Capital e BTG Pactual, segundo comunicado.
Com a transação, a Brookfield, que é vendedora, vai deixar esse setor no Brasil
Desde a semana passada, já havia informações no setor de que negociações para a entrada de novas gestoras estavam avançadas – não há envolvimento da Iguatemi nas garantias ou para financiar qualquer um dos envolvidos, diz uma fonte.
A piora do ambiente de negócios, com a alta de juros, que impacta os negócios imobiliários, contudo, levou gestores a questionarem se a operação sairia, segundo fontes ouvidas. “As questões que existiam eram só burocráticas, de fazer a ‘due diligence’ no Paulista, um ativo que a Iguatemi não conhecia tanto. O resto eram só especulações. Os ativos são muito bons, e não existe nada parecido hoje por aí com esse perfil”, diz uma pessoa a par das negociações.
O grupo negocia financiamento junto a um banco para a transação, apurou o Valor. “Precisar, não precisa, porque recurso tem, mas isso ajuda a melhorar a estrutura de capital, aproveitando o lastro dos ativos”, diz uma fonte. A Brookfield decidiu sair do negócio de shoppings no Brasil para concentrar os seus investimentos em lajes corporativas e imóveis residenciais.
Pelos cálculos internos, ao fim do processo, a Iguatemi fechará o ano que vem com relação entre dívida líquida e Ebitda de até 2 vezes – neste fim de ano, o indicador está em 1,8 vez, apurou a reportagem, já considerando a transação envolvendo o Rio Sul. Portanto, sem elevação considerável na alavancagem, questão que está no radar de analistas de investimentos. O valor do Ebitda mede lucro antes de juros, impostos, amortização e depreciação.
Do total de R$ 2,58 bilhões, 70% deverão ser pagos à vista, na data do fechamento da transação, e o restante em duas parcelas anuais iguais corrigidas pelo CDI. A Iguatemi participará da transação por intermédio de uma afiliada, a ser definida.
As posições dos fundos da XP, Capitânia e BTG na transação dependerão da negociação a ser fechada por outros acionistas com direito de preferência nos shoppings, e isso ainda está em andamento. A Iguatemi tinha direito de preferência no Higienópolis e o exerceu. Um fundo da Rio Bravo deve fazer o mesmo no Higienópolis e a Funcef, fundo de pensão da Caixa, tende a exercer seu direito no caso do Paulista, dizem fontes.
Até o momento, dizem consultores ouvidos, a maior compra de negócios no setor, a valores atualizados, envolve ativos do Grupo Malzoni para a Brascan – alcançou R$ 1,5 bilhão há 17 anos, o que hoje superaria R$ 4 bilhões.
Os shoppings Paulista e Higienópolis estão na lista dos melhores ativos do setor em São Paulo, praça muito competitiva, e com o alto retorno. A Iguatemi ainda reforça sua atuação em ativos para alta renda, seu único foco. Ela também deve se tornar a administradora do Paulista, até então gerido pela Ancar Ivanhoe. No Higienópolis, a Iguatemi é a administradora desde 2013.
Foram negociados 60% do empreendimento principal e 44,17% da expansão do Paulista, além de 50,1% do Higienópolis.
O investimento representa um “cap rate” (taxa de capitalização) de entrada de 7,4% sobre o resultado operacional estimado de 2025. No Rio Sul, por exemplo, o “cap rate” ficou em 7,7%, considerando a receita operacional do shopping estimada em 2024. Grosso modo, um “cap rate” alto indica um retorno maior para o ativo, mas também pode significar risco mais elevado.
Ao se considerar as receitas oriundas das administrações dos empreendimentos (líquidas de impostos), estima-se um “cap rate implícito” de 10% (ficou em 11% no Rio Sul), e uma Taxa Interna de Retorno nominal de 17% ao ano (atingiu 17,1% no Rio Sul).