O fundo imobiliário HGRU11 concluiu a aquisição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) que detém a propriedade de 22 imóveis comerciais de perfil varejista ocupados pela Lojas Pernambucanas, pelo valor nominal de R$ 189.540.409,85.
Desse valor, R$ 91 milhões já foram pagos pelo FII sob gestão do Patria Investimentos, sendo R$ 66 milhões em 27 de junho, quando foi assinado o compromisso de compra e venda, e R$ 25 milhões como antecipação, em setembro, quando o acordo foi modificado com a retirada de uma das lojas, situada em Campo Grande (MS).
As parcelas seguintes serão pagas da seguinte forma:
- R$ 78.928.049,33 em até 12 meses, já considerando um reajuste de 3,92% em relação ao valor original;
- R$ 19.612.360,52 em até 24 meses, valor condicionado a determinadas condições a serem cumpridas pelo vendedor, com atualização de 7,66% sobre o valor original.
Nas datas de pagamento, os valores serão ajustados de acordo com o resultado real do IPCA do respectivo período, para baixo ou para cima.
O acordo é no formato Sale & Leaseback, ou seja, os imóveis pertenciam ao vendedor, que agora se torna locatário, com um aluguel mínimo mensal de R$ 1.366.256,48, o equivalente a R$ 0,07 por cota. Esse valor ainda pode ter um acréscimo, de acordo com o desempenho das lojas.
A gestão não garantiu, no entanto, que esse resultado impactará diretamente para os dividendos do HGRU11, lembrando que a distribuição obrigatória é de 95% do resultado caixa e que o número de cotas do fundo ainda vai crescer, após a conversão dos recibos da última emissão, que ainda não foi formalmente encerrada.
A transação vem dias depois de outro negócio concluído pelo FII HGRU11, a aquisição de 13 imóveis de varejo que pertenciam ao SPVJ11, com valor total de R$ 644 milhões.
HGRU11: mais detalhes sobre a aquisição
A área bruta locável (ABL) total do lote de imóveis é de 43.564,68 metros quadrados e as lojas estão localizadas nos seguintes Estados:
- 12 em São Paulo, sendo 4 na capital e oito no interior, nas cidades de Botucatu, Caraguatatuba, Jaboticabal, Jales, Pirassununga, Registro, Ribeirão Preto e Taquaritinga;
- 4 no Paraná, nas cidades de Campo Mourão, Guarapuava, Foz do Iguaçu e Jacarezinho;
- 3 no Mato Grosso do Sul, nas cidades de Aquidauana, Jardim e Paranaíba;
- 2 em Minas Gerais, nas cidades de Ituiutaba e Muzambinho;
- 1 em Santa Catarina, na cidade de Concórdia.
Todos os contratos são atípicos, com duração média de 12,3 anos e cláusulas que protegem o fundo imobiliário HGRU11 em caso de rescisão antecipada.
Em 2020, o FII adquiriu um lote de 66 imóveis pertencentes à Pernambucanas, dos quais 22 já foram revendidos, com uma taxa interna de retorno (TIR) média superior a 20%. Segundo a gestão, o número mostra o sucesso da tese de investimentos de “compra no atacado e venda no varejo”.
A ideia é repetir a estratégia no atual lote de aquisições, com a gestão do HGRU11 prometendo estar preparada para “analisar de forma disciplinada e individual cada oportunidade de desinvestimento ou manutenção dos imóveis no portfólio, com o único objetivo de garantir o melhor retorno ao investidor”, diz a gestora em material sobre a transação.