A Iguatemi, que comprou 49,9% de participação no shopping Rio Sul em parceria com um fundo de investimento da gestora do Banco do Brasil, fechou acordo de exclusividade para comprar a participação da Brookfield nos shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, ambos na cidade de São Paulo.
A informação foi divulgada pelo Pipeline do jornal Valor Econômico e confirmada pelo GLOBO. Consultados, a Iguatemi informou que não comenta rumores de mercado e a Brookfield não comentou a informação.
De acordo com pessoas próximas à negociação, a Iguatemi estava disputando os ativos da Brookfied com a Allos, empresa que administra shoppings centers no Brasil, resultante da fusão entre a Aliansce Sonae e a brMalls, e a Syn, companhia que atua no mercado imobiliário com atuação em shoppings, edifícios comerciais e galpões.
Segundo informações, a Iguatemi fez a melhor oferta e agora tem 30 dias para apresentar uma oferta vinculante, documento jurídico que estabelece um compromisso entre as partes envolvidas em uma negociação de fusão e aquisição.
O preço oferecido pela Iguatemi implicaria em um ‘capitalization rate’ (taxa de capitalização) de 6,7% para o Pátio Higienópolis e de 7,0% para o Pátio Paulista. Essa taxa mostra quanto determinado imóvel retorna de capital em relação aos recursos investidos.
A parte da Brookfield nos shoppings está avaliada em algo como R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões. A Brookfield tem fatia de 55,9% no Pátio Paulista e de 50,1% no Higienópolis. A gestora é a principal sócia de ambos e sua participação acontece através de uma sociedade de propósito específico (SPE). Mas há outros parceiros minoritários como o fundo soberano de Cingapura (GIC), a multinacional de propriedades comerciais QuadReal Property Group e a gestora global PSP Partners. É a fatia da SPE que está à venda.
A Iguatemi já é sócia do Pátio Higienópolis, com participação de 11,5%, e também é o administrador do shopping. Na oferta que deve fazer, a Iguatemi também deve ter como parceira a BB Asset, através de um fundo imobiliário, como aconteceu no Rio de Janeiro com o Rio Sul.
— São ativos de altíssimo rendimento e as grandes empresas do setor disputavam essa fatia no Pátio Higienópolis e Pátio Paulista. Trata-se de um dos maiores negócios imobiliários no país em endamento — diz Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da Gouvea de Souza Malls.
Inaugurado há trinta anos, o Shopping Pátio Paulista está localizado entre a Avenida Paulista, a Avenida 23 de Maio e a Rua Treze de Maio. Tem área construída total de 108 mil metros quadrados e 42 mil metros são locáveis. São 276 lojas, 51 restaurantes, quatro lojas ãncoras e cinco megalojas. São sete salas de cinema. Cerca de 1,2 milhão de pessoas passam pelo shopping mensalmente, com vendas que chegam a R$ 1,5 bilhão ao ano.
Já o Pátio Higienópolis foi inaugurado em outubro de 1999, no bairro de mesmo nome, e oferece opções de compras, lazer, gastronomia e cultura, abrigando teatro, áreas ao ar livre, com vegetação natural – como o Boulevard e o Terraço. Faz parte também deste complexo a Casa Higienópolis, imóvel do início do século XX tombado e restaurado pelos proprietários do empreendimento, que, por sua vez, abriga o Museu Paço das Artes. As vendas estimadas para este ano também ficam na casa de R$ 1,5 bilhão.
Brookfield está saindo do setor de shoppings
A gestora canadense Brookfield está deixando o setor de shopping centers no Brasil. Vai concentrar suas participações imobiliárias locais em escritórios, prédios de apartamentos e logística. Depois de vender sua fatia no Rio Sul por cerca de R$ 1 bilhão, a multinacional canadense iniciou o processo de venda de suas participações nos shoppings de São Paulo.
Os bancos Bradesco BBI e BTG Pactual, os mesmos que aturam no Rio de Janeiro, foram contratados para atuar em São Paulo.
Os analistas da XP Investimentos Ygor Altero e Ruan Argenton escreveram em relatório que embora a aquisição esteja alinhada com a estratégia da Iguatemi de aumentar sua participação no Pátio Higienópolis, a inclusão do Pátio Paulista levanta preocupações sobre o nível de investimento e a alavancagem financeira da empresa.
“Dado o elevado valor da transação, a Iguatemi pode precisar fazer parcerias com fundos de investimento imobiliário (FIIs) para manter seu investimento gerenciável, mas as condições macroeconômicas para a realização de captações significativas por esses fundos permanecem incertas e desafiadoras no segundo semestre”, escreveram os analistas, que estimam a transação em R$ 2,5 bilhões.