O Iguatemi São Paulo se consolidou como o shopping mais produtivo do Brasil, com desempenho significativamente acima dos concorrentes. No quarto trimestre de 2025, o empreendimento registrou vendas médias de R$ 11.957 por metro quadrado ao mês, segundo levantamento do JP Morgan que analisou ativos das redes Iguatemi, Multiplan e Allos.
O resultado coloca o shopping cerca de 35% à frente do segundo colocado, o Iguatemi JK, também na capital paulista, que alcançou R$ 8.838/m². Em terceiro lugar aparece o Shopping Leblon, no Rio de Janeiro, com R$ 6.557/m². Os dois primeiros formam um grupo isolado, com desempenho muito superior ao restante do mercado.
Os dados evidenciam uma característica marcante do setor: a concentração de valor em poucos ativos dominantes, geralmente localizados em regiões de alto padrão e com forte poder de consumo.
Entre os 15 shoppings mais produtivos do país, Iguatemi e Multiplan possuem seis empreendimentos cada, enquanto a Allos conta com três. Ainda assim, a Iguatemi lidera com folga, apresentando média de vendas de R$ 3,5 mil/m² – 19% acima da Multiplan e 60% superior à Allos.
No entanto, esse desempenho é fortemente influenciado pelos ativos de maior destaque. Ao desconsiderar o Iguatemi São Paulo e o JK, a média da companhia recua para R$ 2,3 mil/m², ficando próxima da Allos (R$ 2,2 mil) e abaixo da Multiplan (R$ 2,6 mil). O dado indica que, fora os principais outliers, o setor apresenta maior equilíbrio.
A produtividade por metro quadrado é um dos principais indicadores do segmento, pois reúne fatores como fluxo de clientes, ticket médio e qualidade do mix de lojas – elementos que tendem a se potencializar em empreendimentos dominantes.
Outro ponto relevante é o potencial de aumento de receita. No caso da Iguatemi, o custo de ocupação – que mede o peso do aluguel sobre as vendas – gira em torno de 7,7%, com alguns ativos abaixo dessa média. Isso sugere espaço para reajustes, especialmente em shoppings com vendas elevadas, mas preços ainda defasados.
Nos dois principais ativos da companhia, por exemplo, o aluguel representa entre 6,9% e 7,3% das vendas, indicando margem para captura adicional de valor.
O cenário reforça uma tese crescente entre investidores: poucos shoppings concentram a maior parte da geração de valor no setor. Empreendimentos como Iguatemi São Paulo, JK e Shopping Leblon se consolidam como destinos de alta demanda, mesmo em períodos de instabilidade econômica.
Para varejistas, estar presente nesses espaços deixa de ser uma escolha e passa a ser uma estratégia essencial. Ao mesmo tempo, novos projetos enfrentam barreiras relevantes, como alto custo, escassez de localização premium e um consumidor mais exigente.
Nesse contexto, escala e localização se tornam fatores decisivos, ampliando a vantagem competitiva dos principais ativos e aprofundando a distância em relação ao restante do mercado.
Ranking dos shoppings mais produtivos (vendas por m²/mês):
Iguatemi São Paulo: R$ 11.957
Iguatemi JK: R$ 8.838
Shopping Leblon: R$ 6.557
Morumbi Shopping: R$ 5.894
Pátio Higienópolis: R$ 5.109
Barra Shopping: R$ 4.845
Diamond Mall: R$ 4.331
Pátio Paulista: R$ 4.266
BH Shopping: R$ 4.266
VillageMall: R$ 4.161
Iguatemi Porto Alegre: R$ 4.048
Shopping Anália Franco: R$ 3.929
Rio Sul: R$ 3.784
Boulevard Belém: R$ 3.731
Shopping Tijuca: R$ 3.661
Redação com informações do portal Exame
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