Clayton Freitas
FIIs de shopping superam o Ifix em 2026 com vacância baixa, vendas fortes e mais de R$ 3 bilhões em transações no mercado.
Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers vêm se destacando em 2026 ao apresentar desempenho acima do Ifix, índice de referência do setor. Relatório do Itaú BBA, assinado pelos analistas Larissa Gatti Nappo e Fausto Menezes, mostra que, além dos retornos, o segmento também concentra um volume relevante de negociações, com mais de R$ 3 bilhões movimentados desde 2025.
Os fundos de shopping representam cerca de 13% do Ifix, ficando atrás apenas dos ligados à galpões logísticos (17%), e os ativos financeiros (chamados de fundos de papel, por negociar Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário etc), que somam 37%.
O desempenho dos fundos de shopping tem superado a média do mercado. Nos últimos 12 meses, enquanto o índice avançou cerca de 18%, os fundos de shoppings registraram valorização próxima de 25% em 2025, e, neste 2026, eles têm mantido um bom momento, com rentabilidade acima do Ifix em 2,91%.
O que explica o desempenho
A melhora dos indicadores operacionais após a pandemia é um dos principais motores desse avanço. Dois fatores ajudam a explicar o desempenho:
Vacância em queda: a taxa de espaços vagos permanece abaixo de 5% desde 2024, indicando alta ocupação e maior previsibilidade de receita;
a taxa de espaços vagos permanece abaixo de 5% desde 2024, indicando alta ocupação e maior previsibilidade de receita; Inadimplência controlada: os atrasos nos pagamentos recuaram para cerca de 4,3% em 2025, o menor nível já registrado no setor.
Esse cenário reflete a melhora na saúde financeira dos lojistas e reduz o risco de perda de receita para os fundos.
Vendas e consumo sustentam a recuperação
Na esteira dessa recuperação, as vendas também avançaram. O faturamento dos shopping centers no Brasil chegou a cerca de R$ 200 bilhões em 2025 e deve crescer levemente em 2026, mesmo em um ambiente de juros elevados, segundo dados da Abrasce (a associação dos shoppings) citados no relatório.
O desempenho é puxado principalmente por ativos mais consolidados, localizados em regiões de maior renda.
A concentração geográfica também contribui para os resultados. A maior parte dos empreendimentos está no Sudeste, especialmente em São Paulo, onde há maior fluxo de consumidores e renda mais alta.
Transações superam R$ 3 bilhões
Além dos fundamentos operacionais, o setor tem sido marcado por forte atividade no mercado. As transações somam mais de R$ 3 bilhões desde 2025, evidenciando liquidez e interesse por ativos do segmento.
Entre os principais negócios de 2026, destacam-se movimentações envolvendo fundos relevantes, como VISC11, XPML11 e HGBS11, com aquisições em ativos consolidados e bem localizados. Quatro dessas operações ocorreram em março e, juntas, somam cerca de R$ 957 milhões:
â VISC11 adquiriu 10% do BH Shopping, em Belo Horizonte, por R$ 285 milhões;
â XPML11 adquiriu 9% do Pátio Higienópolis, em São Paulo, por aproximadamente R$ 236,7 milhões;