Como quase tudo em São Paulo, o setor de shoppings centers na capital paulista esbanja superlativos. Dados da Prefeitura indicam que a cidade tem 56 shoppings que abrigam mais de 9,3 mil lojas e estão espalhados em mais de 4 milhões de metros quadrados de terreno. Sem novos projetos desde 2022, as administradoras garantem que o segmento continua em alta e antecipam investimentos milionários, mas comedidos, para os próximos anos.
“O cenário macroeconômico tornou o horizonte muito conturbado e a indústria de shoppings centers está postergando expansões para priorizar a ampliação de operações e melhorar a eficiência operacional do que já existe”, diz Claudio Felisoni, presidente da Instituto Brasileiro de Executivos de Varejo e Mercado de Consumo (Ibevar) e professor da FIA Business School.
Este é o caso da Allos, maior administradora de shopping centers do Brasil e empresa à frente de sete shoppings na cidade. Segundo Daniella Guanabara, CFO do grupo, em um ambiente de juros altos, os projetos de novos shoppings se tornam menos interessantes, o que explica o baixo número de inaugurações em São Paulo nos últimos anos.
A empresa adota uma postura cautelosa para 2026 e prevê o investimento de R$ 350 milhões a R$ 450 milhões, focando na revitalização e modernização dos ativos já entregues, como o Shopping Villa Lobos e o Shopping Campo Limpo. “Temos a opção de participar como sócios no projeto de um novo shopping em São Paulo, mas vai depender da economia”, afirma Guanabara.
Allos fecha 2025 com 204 contratos assinados só no Estado de São Paulo com 175 marcas, incluindo marcas como Adidas, Dengo, Leitura, Sephora e Track&Field
Allos fecha 2025 com 204 contratos assinados só no Estado de São Paulo com 175 marcas, incluindo marcas como Adidas, Dengo, Leitura, Sephora e Track&Field
A estratégia da companhia para se manter relevante em tempos de avanço do e-commerce e pós-pandemia de coronavírus é focar na experiência do consumidor. “Os shoppings passaram por um movimento de transformação, impulsionado por novas formas de consumo e pela necessidade de reposicionar o setor como um hub de experiências”, diz a executiva.
Um programa de benefícios, campanhas personalizadas, estações de carregamento para veículos elétricos e eventos gastronômicos são frutos deste ambiente. “Nossos shoppings evoluíram para espaços híbridos, onde trabalhamos uma integração ‘fígital’”, afirma Guanabara, que antecipa uma diversificação de produtos em 2026.
“Vamos focar em pequenas intervenções, com retorno alto e rápido, além dos desenvolvimentos de multiuso, que são as torres residenciais, comerciais, hospitais, hotéis, entre outros, que desenvolvem e qualificam o entorno dos nossos shoppings sem a utilização de capital próprio”, afirma. Esses projetos serão desenvolvidos por parceiros, com a Allos permutando os terrenos.
Regiões nobres, bairros adensados e shoppings de uso misto
Estimulado pelos eixos de transporte público e pela renda dos moradores, o centro expandido abriga a maior parte dos shoppings centers de São Paulo. Somadas, as subprefeituras de Pinheiros (9), Santo Amaro (8) e Sé (7) concentram 24 destes espaços comerciais, além de regiões como a Vila Mariana, Moema, Barra Funda, Itaim Bibi e Bela Vista ocuparem posições de destaque.
“Os shoppings centers se constituem como um espaço de agregação de pessoas e de vivências, não apenas como um espaço comercial. Essa atração é bem recebida, principalmente em regiões bem povoadas e com ambientes reduzidos de convivência”, afirma Felisoni. Ele indica que essa perspectiva se reflete na ampliação de espaços de entretenimento, gastronomia e eventos culturais.
Ancorada nessa percepção, nasceu o Paseo Alto das Nações, último shopping lançado na cidade de São Paulo, de acordo com informações do GeoSampa com dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). Inaugurado em 2022, o centro comercial foi desenvolvido pelo Carrefour Properties, unidade imobiliária do Grupo Carrefour.
O empreendimento com 20 mil m² e 34 lojas faz parte de um complexo multiuso composto por uma torre comercial, uma torre de uso misto e uma torre residencial que será o prédio mais alto da cidade, com 219 metros.
O Paseo Alto das Nações nasceu no mesmo terreno do primeiro hipermercado brasileiro da companhia e solidifica o objetivo do Carrefour de identificar a vocação imobiliária e aproveitar os espaços que estão no portfólio da marca. A empresa tem mais de 430 imóveis próprios e mais de 17 milhões de m² em terrenos, que já estão sendo explorados em parceria com incorporadoras.
O Paseo Alto das Nações, shopping mais recente de São Paulo, solidifica o objetivo do Carrefour de aproveitar grandes terrenos pouco utilizados em seu portfólio
O Paseo Alto das Nações, shopping mais recente de São Paulo, solidifica o objetivo do Carrefour de aproveitar grandes terrenos pouco utilizados em seu portfólio.
“Tem subido muitas torres na região e notamos o potencial de mercado. Decidimos que este seria um shopping diferente, muito mais focado em alimentação e serviços rápidos”, explica Fernanda Ferrari, diretora de gestão imobiliária do Carrefour Property. Não à toa, o mix de lojas foi pensado para atender os moradores do complexo e os trabalhadores dos escritórios.
No entanto, a companhia também já pensa em iniciativas para convencer consumidores a visitarem o centro comercial em horários noturnos e nos finais de semana. “A âncora do shopping é o hipermercado e a alimentação, mas também estamos pensando em serviços como costura e sapataria, além de eventos para melhorar o fluxo”, detalha Ferrari.
Segundo Ricardo Pastore, coordenador do núcleo de varejo da ESPM, os shoppings conseguiram superar a pandemia e voltaram a ter muito tráfego, mas nota-se uma transformação no modelo de negócios que inclui a mudança no mix de lojas. “Agora dependem menos da venda de produtos e mais da venda de serviços, como saúde, estética e beleza”.
O especialista cita clínicas de saúde, consultórios médicos e cursos universitários ocupando espaços tradicionalmente ligados ao varejo.
* Por que os shoppings brasileiros devem se preocupar com a venda da Warner
Tamanho é documento
Na zona leste, o Centro Comercial Aricanduva parece uma cidade. Em um terreno de 1 milhão de metros quadrados e 545 lojas, é o maior shopping do Brasil. Inaugurado em 1991, o local recebe mais de 4 milhões de pessoas por mês e possui um estacionamento com 10 mil vagas. “É como um centro de cidade à moda antiga”, descreve Marcos Sérgio Novaes, superintendente do shopping.
“Atendemos públicos de todas as classes sociais, e todas elas são numerosas por aqui. São 19 concessionárias de automóveis, 100 lojas de móveis e recebemos mais de 1 milhão de carros por mês”, enumera Novaes. “Sustentamos um crescimento de 5% a 6% ao ano e já estamos com números acima de 2019, superando o período da pandemia”, afirma.
Para isso, a companhia tenta aumentar a identificação do público local com o centro comercial. “O shopping é vivo, você sempre tem que trazer novidades. Construímos três praças externas, trouxemos novas lojas e vamos ampliar o espaço físico no próximo ano. O shopping é um organismo vivo. E se você acender as luzes os mosquitos vêem”, diz o executivo.
Na zona leste, o Centro Comercial Aricanduva tem 1 milhão de metros quadrados, recebe mais de 4 milhões de pessoas por mês e tem até uma estação de ônibus dentro do complexo
Na zona leste, o Centro Comercial Aricanduva tem 1 milhão de metros quadrados, recebe mais de 4 milhões de pessoas por mês e tem até uma estação de ônibus dentro do complexo.
Na contramão, Pastore antecipa a tendência de construção de shoppings menores na capital paulista, utilizando artifícios como a fachada ativa incentivada pelo Plano Diretor. “Um perfil comum de empreendimento é ter vários apartamentos, lojas, academia e uma gestão profissional”, sintetiza.
Modelo de negócio consolidado
Nacionalmente, o setor de shopping centers fechou o terceiro trimestre de 2025 com crescimento de 2,1% nas vendas e uma taxa de ocupação de 95,6%. Dados da Abrasce indicam que a inadimplência está controlada, com uma média de 3,7%, e que segmentos como eletroeletrônicos (+15,3%) e óticas (+5,5%) se destacam com as melhores variações reais de vendas por metro quadrado.
“Os shoppings continuam sendo um importante motor de consumo e lazer. Nossas perspectivas para o final do ano são otimistas, esperando que o alívio da inflação abra espaço para um consumo melhor no 4º trimestre”, afirma o presidente da Abrasce, Glauco Humai, em nota divulgada à imprensa. Este bom desempenho é um sinal de resiliência do segmento permanece resiliente.
Pastore defende que os shoppings continuam sendo pólos de atração de uma cidade, mesmo com o avanço do e-commerce. “Tanto os administradores, quanto os lojistas entendem que a situação macroeconômica é passageira. Talvez em 2027 devemos ver um retorno ao consumo e os shoppings vão oferecer um retorno alto”, diz.
A previsão catastrófica de fim das lojas físicas em decorrência do e-commerce não aconteceu, mas o mercado deve continuar assistindo mudanças. “Existe uma nova maneira de se relacionar com o consumidor final e isso gera um ambiente em que as operações de varejo não consideram apenas as lojas físicas, mas, também, as virtuais”, comenta Felisoni.