22/12/2025 14h56 • Atualizado 11 minutos atrás
Ativos mencionados na matéria
A Guardian Gestora concluiu mais uma operação de grande porte envolvendo o Grupo Carrefour, com a aquisição de 15 lojas da rede em diferentes estados do país.
A transação, que supera R$ 800 milhões, se soma a outros negócios realizados entre as partes e eleva para cerca de R$ 1,5 bilhão o volume total de transações envolvendo imóveis do varejista nos últimos dois anos, segundo fontes a par do assunto.
Diferentemente da operação anunciada em 2024 — quando o fundo imobiliário listado Guardian Real Estate FII (GARE11) adquiriu 15 lojas do Atacadão —, o novo negócio foi estruturado fora do mercado de capitais voltado ao investidor de varejo.
A operação envolveu a criação de um Fundo Imobiliário Cetipado (Guardian Oportunidades Varejo), direcionado a investidores institucionais, além da emissão de um CRI pré-fixado para financiar parte relevante da aquisição.
A XP atuou como assessora da Guardian, sendo responsável pelo advisory na compra dos imóveis, pela estruturação do veículo de investimento e pela montagem do financiamento via mercado de capitais.
A liquidação completa da operação — incluindo o CRI, o fundo cetipado e o pagamento ao Carrefour — foi concluída no dia 18 de dezembro.
“Em meio ao processo de negociação com o Carrefour, identificamos junto à XP a oportunidade de desenvolver um produto exclusivo para um investidor institucional e, ao mesmo tempo, atender à demanda de investidores qualificados por um CRI pré-fixado. Isso mudou a forma do negócio”, afirma Gustavo Asdourian, fundador da Guardian.
Segundo pessoas envolvidas no processo, tratou-se de uma negociação longa e complexa, iniciada no fim de julho, em meio a um ambiente de elevada volatilidade nos mercados. Ao longo do processo, a estrutura inicialmente desenhada precisou ser ajustada para acomodar diferentes perfis de investidores.
A solução encontrada foi separar estratégias dentro da gestora para renda urbana: de um lado, o GARE11, com mais de 440 mil cotistas pessoas físicas e foco em renda recorrente; de outro, um veículo voltado a investidores institucionais, com horizonte de médio e longo prazo e maior tolerância a estruturas financeiras customizadas.
De acordo com fontes, a aquisição seguiu o modelo de sale & leaseback, operação na qual uma empresa vende um imóvel e o aluga de volta. Os contratos de locação foram atípicos, com prazo médio de 15 anos.
O portfólio adquirido apresenta maior pulverização geográfica e complementa os ativos já detidos pela Guardian por meio do GARE11, com presença ancorada nas regiões Sul e Sudeste, além de exposição no Norte e Nordeste do país.
Há destaque para imóveis localizados no litoral paulista, no ABC, em cidades do interior de São Paulo e do Paraná — regiões consideradas estratégicas para o varejo alimentar.
Parte relevante do financiamento foi estruturada por meio de um CRI pré-fixado, diz uma fonte, com taxa em torno de 14% ao ano.
No total, cerca de R$ 358 milhões foram levantados via CRI, enquanto o fundo cetipado captou aproximadamente R$ 380 milhões para viabilizar a compra dos imóveis.
Com a nova transação, a Guardian soma 30 lojas negociadas com o Grupo Carrefour desde 2024 e deve encerrar 2025 próxima da marca de R$ 9 bilhões em ativos sob gestão.
Para fontes próximas à gestora, o negócio reforça o posicionamento da Guardian como destino dessas grandes operações de renda urbana vindas de grandes players e que demandam certo nível em sua estrutura.
A convivência dessas novas estruturas com o maior fundo da casa, o GARE11, é vista com naturalidade.
“Não acredito que exista no momento uma previsão de encontro desses dois portfólios, no entanto, não seria uma surpresa haver uma comunhão de portfólios no futuro”, mencionou uma das fontes.