O segmento de shopping centers tem se consolidado como um dos preferidos do investidor de fundos imobiliários, mas qual FII escolher? Dentro da classe, há os que focam em imóveis de acordo com o público alvo, empresas parceiras e até mesmo no tamanho da participação que terá no empreendimento.
O tema e as estratégias de alocação destes fundos imobiliários estiveram no centro do debate entre Rafael Teixeira, gestor de real estate da Vinci Partners, e Pedro Carraz, portfolio manager da XP Asset, durante o FIIs Experience, evento realizado nesta semana pela Suno Research, em São Paulo (SP).
Durante a palestra, Teixeira afirmou que a Vinci não adota uma preferência rígida entre participações majoritárias ou minoritárias nos empreendimentos, priorizando as oportunidades que surgem em cada negociação.
Segundo ele, controlar um ativo oferece maior liquidez na saída, já que amplia o leque de compradores — inclusive companhias listadas —, mas fatias menores também podem ser estratégicas, dependendo do perfil do projeto.
“Temos cerca de 30 ativos, e apenas quatro sob controle direto. As outras participações variam entre 5% e 49%”, disse. “Mesmo quando somos minoritários, participamos das principais decisões, acompanhamos locações e investimentos e mantemos reuniões mensais com as administradoras.”
Para ele, é preciso atenção constante, pois o mercado de shopping acabou banalizando o allowance, prática que disponibiliza recursos próprios do locador para a realização de obras em áreas que serão ocupadas por lojistas.
Shopping continua no “DNA do brasileiro”
Na avaliação de Pedro Carraz, o setor de shoppings continua sendo um dos mais resilientes do mercado imobiliário. Ele lembrou que, durante a pandemia, o pessimismo em torno do segmento foi grande, mas que o comportamento do consumidor brasileiro sustentou a retomada.
O gestor avalia que o modelo de negócio evoluiu. “Há muito tempo o shopping deixou de ser apenas um centro de compras. Hoje é um espaço de convivência, entretenimento e serviços. Quanto mais completo o mix, maior o tempo de permanência e, no fim, maior o volume de vendas e o aluguel. É uma equação simples: fluxo gera venda, e venda gera aluguel”, disse.
Ainda, segundo o gestor da XP, a pandemia apenas acelerou um processo que já estava em curso: a consolidação do modelo omnichannel, no qual o shopping center atua como elo entre o físico e o digital. “A loja passou a ser o last mile do e-commerce. O cliente experimenta no shopping e compra online, ou faz o contrário: adquire pela internet e retira no local. Essa integração é cada vez mais natural”, afirmou.
Para Carraz, os shoppings brasileiros mantêm vantagens competitivas em relação aos de outros países. “São empreendimentos urbanos, com mix variado e papel social relevante. O brasileiro gosta de sair, de conviver — e o shopping é parte do nosso DNA. Por isso, continua sendo um espaço estratégico tanto para o varejo físico quanto para o digital”, completou.