“Estações shopping” estão entre as “receitas não tarifárias” indicadas pela consultoria que fez uma parte dos estudos técnico financeiros da futura Linha 16-Violeta do metrô de São Paulo. Esse material está entre os que embasam o novo trajeto — cujo desenvolvimento “acelerou no último ano”, com leilão bilionário previsto para o 1º semestre de 2026.
A implementação e operação da 1ª fase da linha será por meio de uma Parceria Público-Privada (PPP) de 31 anos. O trajeto inclui alguns dos bairros mais movimentados e valorizados de São Paulo, como Pinheiros, na zona oeste, Moema, Ipiranga e Vila Mariana, na sul, Mooca e Anália Franco, na leste, e Jardins, no centro. Também abrange três dos principais parques da capital: do Ibirapuera, da Aclimação e da Independência.
A sugestão de “estações shopping” está nos relatórios remetidos pela Logit Engenharia à Acciona. A multinacional espanhola é responsável pelo desenvolvimento dos estudos que irão embasar o edital após ser selecionada em chamamento público — o que foi criticado por engenheiros e arquitetos do Metrô. É a mesma das obras da Linha 6-Laranja, que deve começar a operar no 2º semestre do ano que vem.
A decisão sobre a implantação ou não desses centros comerciais será da futura vencedora do leilão. Como inspiração, os estudos mencionam algumas “estações shopping” já existentes na cidade, como o Shopping Metrô Santa Cruz, na zona sul, e os dois shoppings conectados à estação Tatuapé, na zona leste.
Nas duas audiências públicas realizadas, esse tema não foi abordado. Entre especialistas, comércios de rua e construções mais interligadas com o entorno costumam ser mais indicadas do que opções mais isoladas do entorno, como “ilhas urbanas”.
Uma referência de centro comercial que costuma ser elogiada é o da Estação São Bento, da Linha 1-Azul, na Sé. Esse exemplo é, contudo, de menor dimensão e instalado abaixo do nível da rua, com uma configuração quase de praça.
A previsão é que a 1ª fase da linha comece a operar em 2035, com 16 estações. A etapa inicial será até o distrito Vila Formosa, enquanto as paradas até o extremo leste ficarão para um segundo momento.
O governo tem destacado que os perímetros das estações não são necessariamente definitivos, visto que a minuta do edital está em fase de discussão e que alterações poderão ser feitas pela futura concessionária. Uma parte das áreas já teve, contudo, até Decreto de Utilidade Pública (DUP) publicado em setembro. Esse procedimento é necessário para desapropriações.
A assinatura do contrato da PPP é prevista para o 3º trimestre do ano que vem, válido por 31 anos, dos quais nove de obra. A estimativa é de aporte estadual (investimentos iniciais) de R$ 27,1 bilhões, com R$ 97,9 bilhões em contraprestações (distribuídas ao longo do contrato). Isto é, custo total estimado de R$ 125,1 bilhões, conforme a modelagem econômico-financeira.
Os valores não incluem a fase dois, de modo que os custos dessa implementação tendem a estar em aditivo ao contrato. A vencedora do leilão será a que oferecer a proposta de menor valor para o poder público.
Quais estações da Linha 16-Violeta foram cogitadas como shoppings?
Os estudos indicam cinco estações da 1ª fase com “potencial para o desenvolvimento imobiliário comercial intensivo”, o que inclui uma combinação de lojas, serviços e até escritórios. Essa seleção ocorreu a partir de critérios socioeconômicos, urbanísticos e de mercado, como taxa de crescimento populacional, renda média e zoneamento, dentre outros.
As estações com potencial são: Teodoro Sampaio, no distrito Pinheiros; Nove de Julho, no Jardim Paulista; São Carlos, no Ipiranga; Paes de Barros, na Mooca; e Anália Franco, no distrito Água Rasa. É indicada também a aptidão para uma estação da futura 2ª fase: a Rio das Pedras, na região de Aricanduva.
Alguns fatores excluíram a maioria das estações dessa lista, contudo, como a existência de poucos imóveis horizontais, terrenos valorizados ou concorrência nas proximidades. Na prática, portanto, o estudo indica que as mais vantajosas e viáveis seriam São Carlos e Paes de Barros.
Segundo o relatório da Logit, ambas as estações reúnem um “conjunto de atributos favoráveis”. Dentre eles, estão áreas com “grande potencial construtivo, boa acessibilidade e possibilidade de requalificação urbana”.
Os estudos apontam que a opção por estações nesse modelo é uma forma de “otimização do uso do solo urbano” e de geração de receitas. “Analisou a possibilidade de utilizar esses terrenos que serão desapropriados, e formalmente registrados em matrículas específicas, para a construção de empreendimentos complementares, aproveitando o espaço aéreo e o potencial construtivo permitido pela legislação de zoneamento”, justificam.
Por que área na divisa de três distritos é cogitada?
Em relação à Estação São Carlos, por exemplo, é destacado que está em uma região de galpões. Também é apontado que poderia ter “exploração comercial mais intensiva, por meio da implantação de um centro comercial ou shopping center”.
A previsão é que essa estação fique na divisa dos distritos Cambuci, Ipiranga e Mooca, nas proximidades das avenidas do Estado e Presidente Wilson. Os locais indicados hoje abrangem galpões e outras construções do tipo, de empresas ainda em atividade.
Fala-se em até 42,3 mil m² de desapropriações para uma “estação shopping” no local. Desse montante, seria possível construir 55,7 mil m² de área bruta locável, segundo os estudos. A área mínima indicada pela Acciona para uma estação mais padrão é menos que a metade do tamanho de uma “estação shopping” em relação a desapropriações (22,1 mil m²).
O estudo considera que um dos pontos que poderia impactar na instalação é o tipo de zoneamento: Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) 3. Essa classificação é determinada para áreas subutilizadas com implantação indicada para empreendimento de moradia popular.
A avaliação é, contudo, de que o zoneamento poderia ser alterado, a fim de dar “viabilidade para a implantação de um centro comercial de médio porte”. Dentre os pontos que levaram à indicação para uma “estação shopping” nesse local, estão:
- integração futura com a Linha 6-Laranja, Linha 10-Turquesa e BRT Radial Leste;
- renda média do entorno;
- taxa de crescimento populacional positiva e “elevado potencial de densificação” (aumento de concentração de moradores);
- ausência de concorrentes próximos;
- baixo valor do solo para desapropriação e grande área horizontal.
Por que estação na Mooca é cogitada?
A Estação Paes de Barros é a seguinte à São Carlos no sentido oeste-leste. Terá acesso na avenida homônima, nas proximidades do Teatro Arthur Azevedo, na Mooca.
“Está inserida em área mais consolidada, com vocação para atividades comerciais e de serviços, sugerindo um modelo de uso misto compatível com o perfil urbano da região”, indica o estudo referencial.
Dentre os pontos que levaram à indicação para uma “estação shopping”, estão:
- integração com ônibus municipal;
- zoneamento de “eixo de verticalização” (o mais atraente e flexível do mercado);
- renda média;
- falta de concorrência direta.
Em comparação à São Carlos, as áreas mapeadas com potencial para criação da “estação shopping” são mais restritas, o que poderia resultar em uma construção mais alta.
“Trata-se de uma área já consolidada, com pouca disponibilidade de espaços livres e uma vocação marcada para uso misto. Essa configuração reforça o potencial para uma exploração comercial de médio porte, voltada principalmente para atividades de comércio e serviços”, aponta.
Dessa forma, há pouca variação entre a “desapropriação mínima” indicada para uma estação padrão e a sugerida para uma “estação shopping”: de 8,4 mil m² para 8,8 mil m². Já a estimativa é de um potencial de 48 mil m² de área bruta locável.
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Por que ‘estações shopping’ são sugeridas como negócio?
O desenvolvimento imobiliário é um dos quatro segmentos de receitas não tarifárias apontados no relatório econômico-financeiro entregue pela Acciona ao Estado. “Essa exploração pode incluir a venda ou concessão de uso de terrenos, o estabelecimento de parcerias para empreendimentos residenciais, comerciais ou de uso misto, bem como o aluguel de espaços para lojas, escritórios e serviços”, indica.
O relatório da Logit incluído nos estudos chegou a estimar a receita das “estações shopping” do Metrô, estimada em R$ 73,2 milhões em 2023, com base em dados da última década. O montante envolve diferentes tipos de contratos, como remuneração mensal fixa, percentual sobre faturamento e outros.
As atuais “estações shopping” são os shoppings Metrô Tatuapé, Boulevard Tatuapé e Metrô Itaquera, na zona leste, Metrô Tucuruvi, na norte, Metrô Santa Cruz, na sul, além do centro comercial Pátio São Bento, no centro. A estimativa não inclui terminais rodoviários que têm estação de metrô, embora tenham também sido estudados.
No material, também é salientado que a implementação da linha terá impacto significativo na valorização dos imóveis e potencial de transformação do entorno, tanto para atividades comerciais quanto para a construção de prédios. O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento dão incentivos atrativos para o mercado imobiliário construir nesses eixos.
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“Essa transformação pode estimular a renovação urbana, com o desenvolvimento de projetos que aproveitem os benefícios da conectividade proporcionada pela linha metroviária, gerando reconfiguração da dinâmica econômica e social dos bairros ao longo do traçado”, avalia.
Há anos, fala-se no potencial construtivo das estações de metrô já existentes. O Estado chegou a cogitar algumas vezes a implantação de empreendimentos mistos em estações já existentes do sistema metroferroviário, até com apartamentos.
Como deve ser a Linha 16-Violeta?
O histórico dessa linha é mais recente do que de outras em discussão ou estudo. Embora ligações com a zona leste tenham sido discutidas ao longo das décadas, foi por volta de 2019 que a ideia de uma “extensão leste” da futura Linha 6-Laranja foi repensada para dar origem a uma nova linha: a 16-Violeta.
O desenvolvimento somente foi acelerado especialmente no último ano após a manifestação de interesse da Acciona, a mesma responsável pela Linha 6-Laranja. A seleção de uma empresa para os estudos que embasaram o edital foi criticada pela Associação dos Engenheiros e Arquitetos do Metrô (Aeamesp), que defendeu que o interesse público deveria nortear o projeto.
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Dentre as alterações propostas pela multinacional, estão a supressão e a exclusão de algumas estações e outras mudanças no traçado. A previsão é de trajeto de 18,9 quilômetros na fase um, com duração média de 34 minutos.
Além das desapropriações, novas linhas de metrô têm outros impactos nos imóveis do entorno. Um dos pontos mais evidentes nos últimos anos é, por exemplo, a construção de prédios altos, visto que as quadras vizinhas geralmente são transformadas em “eixo de verticalização”, que têm incentivos legais para a construção de apartamentos, previstos na Lei de Zoneamento e no Plano Diretor.