O recente ciclo de alta da taxa Selic conteve o apetite dos investidores e arrefeceu o movimento de fusões e aquisições de shopping centers no país. Em 2025, foram apenas seis operações até o momento. No ano passado, ocorreram 11 transações, abaixo das 17 registradas em 2023. É o que revela levantamento da KPMG, com base em companhias abertas e grandes operadoras do setor, assim como fundos imobiliários, que disponibilizam comunicados ao mercado, com notícias rastreáveis, sendo um termômetro relevante do comportamento dos negócios.
A amostra, no entanto, não abrange a totalidade do setor, que é altamente pulverizado e conta com uma parcela significativa de empreendedores de menor porte, cujas informações não são capturadas. “Em termos comparativos, as transações em 2025 indicam ritmo semelhante ao impresso no ano passado, muitas delas no mercado de fundos imobiliários”, diz Juan Diaz, sócio da KPMG.
Mesmo com desafios macroeconômicos, ocorreram movimentações táticas. O destaque foi a conclusão, em abril, da aquisição das participações da Brookfield no Shopping Pátio Higienópolis e Shopping Pátio Paulista, em São Paulo, pela Iguatemi, em conjunto com parceiros financeiros e coproprietários. A transação totalizo 2,58 bilhões. A Iguatemi aportou R$ 700 milhões nessa operação e, assim, passou a ser detentora de 29% do Pátio Higienópolis, considerando os 12% que já possuía. Além disso, o negócio marca sua entrada no Shopping Pátio Paulista com 11,5% de participação.
“Os demais recursos foram captados junto ao mercado. Coordenamos um consórcio de investidores para viabilizar a operação”, explica Guido Oliveira, CFO da Iguatemi. O negócio envolveu os fundos imobiliários BB Premium Malls, Shopping Pátio Paulista, XP Malls e FIP Braz Participações. Segundo ele, foi um acordo vantajoso para todas as partes. “Esses fundos entraram em shoppings de alto padrão e bem localizados, com a administração da Iguatemi, considerada como diferencial para geração de valor nesses ativos.”
Oliveira ressalta que a Iguatemi já vinha atuando na administração do Pátio Higienópolis, onde conduziu uma reestruturação, atraindo marcas como Zara, Zara Home, Chanel e Dolce & Gabbana, além de obras de expansão e a construção de um rooftop. A companhia começou a administrar o Pátio Paulista no início de julho. “É uma grande oportunidade, pois esse shopping está em um dos principais corredores de São Paulo, com toda a sua fortaleza em escritórios corporativos, hospitais, museus e atividades socioculturais”, afirma o executivo.
Houve ainda atuação no sell side. A Iguatemi vendeu 49% dos shoppings Market Place (SP) e Galleria (Campinas) para um fundo da gestora Genesis, mantendo-se com 51% em cada um. “Continuamos com participações relevantes. O objetivo com a venda foi capitalizar e preservar a alavancagem da companhia em níveis adequados”, afirma Oliveira. A transação, que incluiu as participações nos shoppings e fatias de outros empreendimentos anexos, totalizou R$ 500 milhões.
O setor de shoppings testemunhou outra grande movimentação em julho, com a entrada em operação da Argoplan, fruto da fusão entre a Argo e a Replan. Com a transação, a nova empresa passa a gerenciar 30 empreendimentos, sendo 13 shoppings próprios e 17 sob gestão, totalizando mais de 850 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) distribuídos por nove Estados. Entre os shoppings em seu portfólio estão Américas Shopping (RJ), Campinas Shopping (SP), PrudenShopping (SP) e Montes Claros (MG) “Nosso plano é crescer com aquisições de novos ativos, valorização dos shoppings existentes e gestão estratégica de novos contratos”, diz Hugo Matheson, sócio da Argoplan.
As transações em 2025 indicam ritmo semelhante ao do ano passado, muitas delas no mercado de fundos imobiliários”
— Juan Diaz
A gestora Hedge Investments aproveitou a janela mais favorável de mercado, em 2023 e no início de 2024, para avançar em aquisições relevantes no setor de shoppings. Havia demanda para novas emissões de cotas. Assim, comprou 60% do Capim Dourado, em Palmas (TO), de um fundo do BTG Pactual. Também adquiriu 60% de participação no Bauru Shopping e 50% do Shopping Jardim Sul (SP), onde já detinha 40%, ambos da Allos.
No segundo semestre do ano passado, porém, houve mudança nas expectativas e na trajetória da Selic, inibindo a disposição por compras no setor. Mesmo assim, no fim de 2024, conseguiu fazer uma captação e comprar 25% do Shopping Jaraguá, em Araraquara (SP). “A taxa de juros é a principal concorrente dos fundos imobiliários. Quando sobe, impacta a capacidade de captação e o valor de mercado das cotas”, afirma Alexandre Machado, sócio diretor da Hedge Investments.
O cenário atual, conforme Machado, tem levado não apenas os fundos, mas também companhias abertas a se movimentarem em direção à venda de ativos, muitas vezes, para reduzir alavancagem e otimizar a estrutura de capital. “Os movimentos são mais de pequenas vendas”, diz. A própria Hedge, em um movimento estratégico, está vendendo 10% do Jardim Sul para a Ancar Ivanhoe. A operação ainda não foi concluída, embora já tenha passado pela aprovação do Cade.
Com diversos fundos imobiliários listados na Bolsa, a RBR possui apenas um FII específico de shopping, que ainda não é listado. É o RBR Malls, um fundo investido pelo RBR Alpha, que é multiestratégia. “É um veículo que estamos estruturando, com foco em ativos mais consolidados, ou seja, maduros e até irreplicáveis, em boas localizações. Nossa intenção é realizar uma oferta pública e atrair novos investidores em um momento mais adequado”, afirma Franklin Tanioka, sócio da RBR.
Com início em 2023, o RBR Malls possui participações nos shoppings Plaza Sul e Eldorado, em São Paulo, administrados pela Allos. “Estamos no meio do processo de aquisição de uma parcela do Shopping Pátio Higienópolis da Iguatemi”, revela Tanioka. A gestora pretende buscar oportunidades em todas as regiões do país.