Shopping centers também podem ser uma forma de investimento mesmo que você não tenha um tijolo para construir o edifício ou um mísero produto para vender dentro de uma galeria comercial. Com os FIIs (fundos de investimento imobiliário) em shoppings, é possível comprar cotas de fundos que investem simultaneamente em dezenas de centros de compras espalhados pelo Brasil e obter todos os meses dividendos que são proporcionadas pelas receitas com aluguéis, estacionamentos e mídia, entre outras fontes, dos estabelecimentos.
“São fundos que investem nesses imóveis para exploração comercial, seja para obter receita por meio do aluguel ou por quaisquer outras receitas que eles possam gerar ali para o fundo. E o fundo distribui os ganhos auferidos para os outros investidores, sem objetivo de captação. O objetivo é basicamente gerar renda recorrente para os seus cotistas”, explica Marx Gonçalves, do time de research da XP Investimentos.
De acordo com Larissa Nappo, do time de research do Itaú BBA, esses fundos montam seus portfólios adquirindo participações em empreendimentos que já estão prontos. “A intenção não é mais fazer greenfield, ou seja, não é de construir novos shoppings. O objetivo é investir em ativos maduros e fazer com que eles cresçam, para que as receitas obtidas com o aluguel de lojas, estacionamentos e displays de mídia sejam distribuídos para os cotistas”, acrescenta Nappo.
De acordo com Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, empresa de inteligência de mercado de Real State, o momento é bom para quem quer investir em shoppings – diretos ou por meio de FIIs. “Os centros de compras estão apresentando bom desempenho nos últimos anos pela necessidade desses empreendimentos se reinventarem no período pós-pandemia”. Na avaliação de Nicastro, as vendas ao consumidor perderam importância dentro dos centros de compra por causa da concorrência com marketplaces digitais, como Amazon e Mercado Livre, levando as empresas a ampliarem ofertas de serviços para manter a relevância dos centros de compra ao fim da emergência sanitária.
“Os shoppings começam a ganhar uma força muito grande nos serviços (após a pandemia). Hoje, você vê clínicas, serviços de medicina estética, pet shops, academias e coworking e até estande de vendas de construtoras nesses estabelecimentos”, exemplifica o CEO da SiiLA. “Então, o que virou o grande protagonista, principalmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, que são cidades perigosas, foi a questão da alimentação. Hoje, você tem boulevard gastronômico, bares e exposições. O que é valorizado é a experiência dentro do shopping”, acrescenta Nicastro.
Esses FIIs ainda têm outra vantagem que é a diversificação do portfólio: por exemplo, o maior deles, o XP Malls (XPML11), tem participações em shoppings de diferentes perfis, como o Shopping Cidade Jardim e Catarina Outlet Fashion, voltados para o público AAA, e Tietê Plaza Shopping e o Partage Santana Shopping, com perfis mais populares, evitando que eles estejam superexpostos a um segmento. “Essa diversificação de receita que existe no shopping traz uma segurança para o ativo e, consequentemente, ao FII”, diz Fausto Menezes, também do time de research do Itaú BBA.
Para o curto prazo, há dois fatores que podem deixar os investimentos em FIIs de shoppings ainda mais atraentes: a perspectiva de queda da taxa de juros básica e o fato de muitos FIIs de shopping estarem sendo negociados com desconto.
“A gente entende que o desconto atual (no valor das cotas dos fundos de shoppings) não reflete a qualidade de alguns portfólios, que ainda acaba gerando oportunidade para uma montagem de posição para longo prazo. A métrica preço sobre valor patrimonial, na média dos shoppings, está na faixa de 0,8 vezes. E aí a gente fica dependendo do anúncio do ciclo de cortes (da Selic)”, diz Nappo.
A queda esperada da Selic (que está atualmente em 15% e deve terminar 2026 em 12,5%, segundo estimativas do mercado) deve estimular o desempenho operacional dos shoppings, reduzindo taxas de vacâncias e aumentando os lucros com os serviços oferecidos pelos empreendimentos.
O único ponto de atenção para quem cogita investir em shoppings é o endividamento alto de alguns fundos. “Os fundos têm reduzido, mas não interrompido suas aquisições. E aí eles têm recorrido a dívidas, para honrar com as suas obrigações. Quando a gente pega olha o nosso último relatório setorial, o endividamento médio dos nove principais fundos do segmento é de 20%, mas há algumas cotas com até 54% de alavancagem. São níveis elevados que podem trazer alguns solavancos no futuro”, conclui Nappo.