O BTG Pactual vai investir neste ano em operações de fusão e aquisição de empreendimentos imobiliários no país que têm valor de venda de R$ 5 bilhões, sendo R$ 1 bilhão somente no Rio. A informação é de Ricardo Cardoso, sócio responsável pela área no banco. Essas transações serão nos moldes das fechadas no ano passado com a rede Accor e a Carvalho Hosken, com a compra do Ilha Pura, bairro planejado na Barra da Tijuca, construído inicialmente para receber os atletas da Olimpíada de 2016.
O Ilha Pura ocupa uma área de 72 mil metros quadrados, tem paisagismo assinado pelo escritório Burle Marx, 31 torres de apartamentos e estrutura que inclui quadras de esportes, pista de skate e ciclovia. O valor geral de vendas (VGV) total é estimado em mais de R$ 4 bilhões. O banco não revela os detalhes do acordo, mas estima-se que a dívida da construtora com a Caixa Econômica, assumida pelo BTG, estivesse em R$ 2 bilhões. Desde que assumiu o empreendimento, o banco já investiu R$ 220 milhões em obras de infraestrutura e revitalização.
“Foi a maior operação de fusão e aquisição feita no mundo no ano passado, sem considerar a China”, diz Cardoso. “O BTG é um banco de cariocas e tinha que voltar para o Rio.” Segundo o executivo, foi a primeira de uma série de compras na cidade, em uma aposta na revitalização do turismo na região.
A transação com a Accor incluiu o Fairmont, em Copacabana, o Sofitel de Ipanema, e hotéis em São Paulo, num total de 18 imóveis. O valor da transação, incluindo investimentos já programados, soma cerca de R$ 1,7 bilhão. “Nossa tese é de que o Rio estava mal precificado em termos de real estate [ativos imobiliários]. E a Barra tinha um potencial de valorização muito alto.” As transações estão sendo feitas por meio de fundos imobiliários do banco.
Do total de 3,6 mil unidades no Ilha Pura, mil estavam vendidas quando o BTG assumiu o negócio, há um ano. De lá para cá, outras mil unidades foram vendidas e a expectativa é agora vender mais mil até o fim do ano. De acordo com Cardoso, o preço médio do metro quadrado está em R$ 9,5 mil, enquanto no entorno a média fica entre R$ 13 mil e R$ 16 mil. “É essa valorização potencial que o comprador está enxergando agora. A ideia do banco é sempre deixar na mesa um ganho imediato para o investidor.”
O executivo diz que a expectativa era vender os imóveis do Ilha Pura em até sete anos, mas, na velocidade atual, ele estima que nos próximos dois anos a meta seja atingida. Depois de dez anos no ostracismo, o investimento do BTG no lançamento impulsionou a demanda e, nas primeiras 48 horas, foram vendidas 450 unidades.
“A gente só tinha uma bala e tinha que ser na testa, porque o carioca poderia ficar refratário a um empreendimento que estava ali há 10 anos.” Felipe de Carvalho, CEO da Carvalho Hosken, diz que foi “um casamento perfeito”. “Precisava ter coragem e tamanho, não seria qualquer um que conseguiria fazer um movimento desse.”
Carvalho e Cardoso estiveram hoje na capital fluminense para lançar uma parceria com a Ornare, o primeiro empreendimento no Rio com a assinatura da grife de mobiliário sob medida de luxo. O acordo contempla o condomínio mais sofisticado do bairro, que congrega seis torres com 408 apartamentos de 170 a 460 metros quadrados, três vagas de garagem e valor a partir de R$ 1,5 milhão. O VGV é de R$ 938 milhões.
No Brasil, é a segunda parceria imobiliária residencial com assinatura Ornare — a primeira foi o Autoria by Ornare, em Goiânia. Segundo Esther Schattan, diretora e fundadora da grife, a próxima a ser anunciada será em São Paulo. Atualmente, a marca tem showrooms no Brasil, nos Estados Unidos e em Milão, na Itália. Schattan, também presente ao evento no Rio, afirmou que a grife inaugura sua expansão em Lisboa no segundo semestre deste ano.
Depois deste condomínio de alto luxo, restará no Ilha Pura mais um condomínio de apartamentos três e quatro quartos, de 105 até 150 metros quadrados. Cardoso, do BTG, diz que os juros altos não chegam a inibir o comprador de imóveis de alto padrão, mas coloca o poder na mão do investidor. “Ele aperta mais a negociação, para ser incentivado a tirar o dinheiro de onde está aplicado.”