Novo CEO da Iguatemi diz que não planeja novas aquisições: ‘Teria que ser uma mosca branca

Os últimos meses foram especialmente agitados para a Iguatemi. Depois do RioSul, a operadora comprou, em dezembro, os shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, a maior operação de fusão e aquisição do setor, e em fevereiro, surpreendeu o mercado com uma troca de CEOs. No lugar de Cristina Betts, espécie de celebridade do mundo corporativo, assumiu, em março, seu então vice-presidente comercial, Ciro Neto.

Ele faz questão de dizer que a troca foi planejada e nega que tenha sido avisado dias antes que assumiria o cargo, como na época circulou nas centrais de boatos. “A empresa tem seu planejamento sucessório muito claro e tomou uma decisão olhando para o que vai precisar nos próximos cinco anos”, explica.

“A Cristina sempre teve um viés de atuação mais financeiro.” Agora, diz o executivo ao Valor, o momento é de arrumar a casa, integrando ao grupo os novos empreendimentos e tocando projetos com foco na experiência do cliente.

Novas aquisições não estão descartadas, mas só entrarão no radar agora as oportunidades irrecusáveis. Segundo Neto, dos 650 shoppings do país, no máximo dez têm o perfil do grupo, mas estão em mãos de pessoas que não querem vendê-los. “Teria que ser uma mosca branca para avaliarmos.”

O desafio é tornar o que já está no portfólio mais sedutor para fazer as pessoas saírem de casa e circularem nos corredores, tática adotada para se recuperar depois do baque da pandemia, já superado. O novo CEO do grupo afirma que a taxa de ocupação está em 97%, maior nível em quase 15 anos.

“Os nossos fluxos e as nossas vendas crescem porque a gente criou o espaço de ambiente onde as pessoas podem aproveitar. Não é só comprar. Você vem com a família, vai no evento.”

Pessoas aprenderam a consumir luxo no Brasil

No Rio para a comemoração dos 45 anos do RioSul, na quinta-feira (22), Neto diz que o resultado vem da escolha pelo público das classes A e B, que mantém um nível de consumo mais estável e resiliente. Para ele, as pessoas aprenderam a comprar luxo no Brasil, deixando para trás a cultura de “eu viajo e compro”.

“Na pandemia, elas não podiam viajar. Também aprenderam que o serviço no Brasil é muito diferente. Você pode ser a pessoa mais rica, mas, se for comprar uma bolsa numa marca internacional em Paris, é qualquer um. Vai ficar na fila, vai esperar.”

Aqui, avalia o executivo, as marcas também criaram experiências, com jantares, viagens, visitas a museus, atendimento personalizado, preço muito parecido e possibilidade de pagamento parcelado. “O crescimento pós-pandemia no mercado de luxo foi muito expressivo, e continua avançando. Isso veio para ficar.”

Projetos no radar

São três projetos principais para os próximos dois anos atualmente no grupo, que reúne 17 shoppings. Neto cita a ampliação do Iguatemi Brasília, com investimento de R$ 236 milhões e aumento de quase 50% da área bruta locável, que chegará a 15,5 mil metros, e internacionalização das marcas. Há, ainda, prossegue ele, a expansão do Iguatemi Shopping em São Paulo, com novas lojas, um teatro de 250 lugares e um terraço para lazer e eventos, que deverá ser concluída em 2026, e o retrofit do Market Place, “que vai mudar de vocação.”

“Vamos ter um pouco mais de serviço e gastronomia, com o lançamento de uma torre multifamily com acesso direto ao shopping e escritório boutique dentro do shopping.” A torre será dividida em mais de 100 unidades residenciais entre um e quatro dormitórios e infraestrutura de lazer. Neto conta que o terraço terá quadras de tênis que poderão ser alugadas. “É uma coisa que foi acabando nas cidades, essa integração que cria uma relação com o prédio, com o ambiente.”

Casa Figueira em Campinas e a “alma carioca” do RioSul

Neto cita ainda um quarto projeto, que é o da Casa Figueira, bairro planejado anexo ao Iguatemi Campinas, em um terreno de cerca de 1 milhão de metros quadrados, com um parque. São 303 mil metros quadrados de lotes e estão previstas cerca de 100 torres, com valor geral de venda (VGV) estimado na casa dos R$ 10 bilhões.

No RioSul, novos restaurantes e marcas estão sendo avaliados, mas em ritmo cauteloso, para não afetar a “alma carioca” do local, ícone da cidade. Localizado na entrada de Copacabana, o primeiro shopping do Rio tem ainda a peculiaridade de ter 30% dos visitantes formados por turistas estrangeiros. A compra de 16,6% do shopping, em parceria com a BB Asset, via o fundo de investimento imobiliário BB Premium Malls (BBIG11), que adquiriu outros 33,3%, significou o retorno do grupo ao Rio, em 2024.

De acordo com o executivo, é preciso “falar com a cidade”, levando marcas de entrada no luxo, como uma filial Carolina Herrera, e restaurantes mais sofisticados. “É um primeiro movimento, que você também não pode fazer de uma vez, é preciso criar um ambiente.”

Volta do Canecão

A reabertura do Canecão, lendário espaço de shows carioca, também está fazendo parte do planejamento. A inauguração está prevista para 2026.

“O Canecão talvez seja o espaço de eventos que fará parte do complexo. Como é que eu me aproprio disso para poder levar as pessoas para lá? É a nossa preocupação no longo prazo.” O novo CEO do Iguatemi frisaque “luxo não é colocar uma marca e está tudo bem”: “Você precisa criar um ecossistema de luxo que funcione.”

Aumento da eficiência financeira e redução da alavancagem

Neto cita a parceria com a BB Asset como uma medida que garantiu o aumento da eficiência financeira e redução da alavancagem. O FII também entrou nas compras dos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, em abril deste ano.

O acordo incluiu XP Malls, BTG Pactual e Braz Participações, que serão coproprietários dos ativos. O investimento total foi de R$ 2,58 bilhões, com a Iguatemi ficando com 29% do Pátio Higienópolis e 11% do Pátio Paulista, além de assumir a administração dos shoppings.

“Foi uma maneira inteligente que a gente achou de poder entrar nos ativos sem nos endividar.” Segundo ele, a alavancagem está entre 1,7 e 2, e a tendência é ir reduzindo ao longo do tempo. “Ninguém está preocupado com um negócio hoje que parece bom, mas que não é bom para o futuro, para o cliente. Temos falado muito com investidores que vai ficar no 1,7, para daqui a alguns anos baixar para 1,5.”

A redução do endividamento foi o objetivo da venda de participação de 49% no Market Place e no Galleria Shopping. “A ideia era justamente equacionar o balanço no sentido de deixar o nosso endividamento dentro dos parâmetros que a gente queria. Isso pegou muito bem no mercado, foi um movimento importante”.

No primeiro trimestre, a Iguatemi reportou R$ 5 bilhões em vendas totais e crescimento de 8,5% da receita líquida frente ao mesmo período do ano anterior.

Saída de Cristina Betts

O CEO estreante diz que está animado com a nova fase da empresa e que é grato à sua ex-chefe Cristina Betts – quando a saída da executiva foi anunciada, chegou-se a cogitar que ela faria parte do conselho de administração da empresa, mas segundo Neto não há nada previsto nesse sentido.

“Ela foi minha chefe há muito tempo, foi a cara do grupo por 17 anos e é muito inteligente. Cabe a mim agradecer pelo que ela fez e seguir com o negócio.”

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