Lançado há pouco mais de um ano, o fundo imobiliário BB Premium Malls (BBIG11) tem se movimentado para destravar valor e ampliar suas receitas. Parte dessa estratégia, foi a aquisição de participações nos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, dois empreendimentos localizados em regiões nobres de São Paulo. A transação está estimada em R$ 800 milhões.
A operação será parcialmente financiada por meio de securitização de recebíveis. Cerca de R$ 400 milhões virão do caixa do fundo, enquanto R$ 220 milhões serão levantados via CRI (certificados de recebíveis imobiliários), com custo de 103% do CDI. O restante será pago nos próximos dois anos. As participações adquiridas variam entre 16% e 19% nos dois empreendimentos.
“A gente entende que esse esforço inicial de alavancagem deixa a gente menos dependente de novas ofertas. Conseguimos um prazo maior para esperar fazer uma oferta em um melhor momento de mercado”, explicou Pedro Rauber, gestor do fundo, em entrevista ao InfoMoney.
QUERO MEU ACESSO
A Iguatemi, uma das maiores empresas full service no setor de shopping centers do Brasil, é parceira estratégica do fundo, sendo peça-chave na tese de investimentos. “Queremos investir onde a Iguatemi vê upside. Seja em ativos em que ela já está, como o Higienópolis, ou em novos, como o Pátio Paulista”, afirma Rauber. O alinhamento com a companhia, segundo ele, ajuda a garantir acesso a ativos qualificados e reforça o foco em empreendimentos voltados às classes A e B.
Mesmo em um setor considerado cíclico, o gestor aponta que os shoppings premium oferecem maior resiliência, especialmente em momentos de crise. “Até na pandemia, a vacância ficou abaixo de 1%. São espaços muito disputados, o lojista não quer perder”, diz. De acordo com Rauber, como boa parte das receitas dos shoppings vem de aluguéis fixos, a volatilidade nas vendas tem impacto limitado nos rendimentos dos fundos.
Cotas com quase 20% de desconto
Rauber diz que o BBIG11 aposta em uma estratégia de longo prazo para valorizar suas cotas. Para a Asset, a nova administração dos shoppings adquiridos poderá impulsionar melhorias no mix de lojas e no fluxo de clientes. “Nossa receita por metro quadrado já é a maior entre os fundos listados. Isso traz um upside muito interessante com o novo grupo de controle nos shoppings.”
Apesar da proposta premium, o fundo não deixa de lidar com os efeitos do atual ciclo de juros altos, que afeta negativamente o mercado de FIIs. Atualmente, as cotas são negociadas a um P/VP de 0,73x — bem abaixo da média de 0,85x de fundos semelhantes, mostra a Genial Investimentos. O BBIG11 ainda acumula uma desvalorização de cerca de 18% em um ano, segundo dados do Clube FII.
Leia Mais: Em meio a incertezas com Brasil e Trump, corretoras recomendam 10 FIIs para abril
Rauber reconhece o impacto do cenário macroeconômico, mas vê oportunidades. “A taxa de juros não compromete o fundamento dos ativos, mas muda a referência de rentabilidade para o investidor. Quem pensa no longo prazo e busca uma carteira diversificada pode encontrar nos shoppings uma proteção contra a inflação e uma fonte estável de renda”, pontua.
O fundo ainda lida com os desafios naturais de um veículo recém-lançado, com liquidez mais limitada. “Multiplicamos por 10 a liquidez desde o início. Foi um trabalho de construção com marketing, interação com cotistas e melhora nos relatórios”, comenta. Rauber pontua que a maior fluidez nas negociações ajuda a reduzir eventuais distorções de preço causadas.
A expectativa da gestão é que a recuperação das cotas ocorra à medida que o fundo consolide seu portfólio e ganhe histórico de execução, além de uma possível reversão da curva de juros.