Shoppings: ações tendem a subir com fim do aperto dos juros

O Banco Safra atualizou as estimativas para os operadores de shoppings da sua área de cobertura, e manteve as recomendações de Compra para todos os três nomes, apesar dos preços-alvo mais baixos (principalmente refletindo os maiores custos de capital devido às piores condições macroeconômicas).

Embora compartilhe das preocupações do mercado de que as ações do segmento carecem de gatilhos de curto prazo para uma reavaliação (o rendimento de FFO dos shoppings de ~12% implica um desconto de ~55% em relação à média histórica), na visão do Banco Safra eles continuam sendo uma ótima opção contra a volatilidade macroeconômica.

Os investidores podem se beneficiar se a perspectiva macroeconômica melhorar (historicamente, os shoppings superaram significativamente o Ibovespa no primeiro ano após o fim de um ciclo de aperto), enquanto também garantem alguma proteção contra deficiências macroeconômicas, já que a inflação mais alta deve favorecer seus resultados futuros.

Resiliência operacional de shoppings foi comprovada

Nos últimos 15 anos, houve quatro ciclos de aperto diferentes e uma recessão econômica completa. Durante a desaceleração de 2014–2016, as taxas de juros atingiram o pico de 14,25%, e o desemprego aumentou de 6,6% no 4T14 para 13,9% no 1T17.

No entanto, nesses três anos, os operadores de shoppings ainda relataram uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) média de 1,5% nas Vendas de Mesmas Lojas (3,2% se excluirmos Allos) e 6,0% nas Vendas de Mesmas Lojas Ajustadas, o que superou a média de inflação do IGP-M de 5,9%.

Apesar da pandemia de COVID, as vendas e aluguéis dos shoppings superaram a inflação acumulada nos últimos 5 anos. No geral, as Vendas de Mesmas Lojas dos players listados superaram a inflação do IPCA em 11 dos últimos 15 anos, e eles entregaram um CAGR médio de 8,4% nas Vendas de Mesmas Lojas Ajustadas (vs. IGP-M de 7,5%).

Entre taxas de juros mais altas e inflação, os investidores historicamente escolheram a última. O Safra avaliou o desempenho histórico dos shoppings em relação ao Ibovespa nos últimos 15 anos, dividindo a análise em 12 faixas diferentes para a taxa Selic vs. IGP-M.

As ações de shoppings superaram a taxa de referência em 28 dos 45 períodos diferentes analisados. Em períodos de Selic e inflação do IGP mais altas, os investidores historicamente escolheram proteção contra a inflação, já que as ações do segmento registraram um ganho relativo médio de ~4 p.p. em relação ao Ibovespa.

Notavelmente, os analistas do Safra identificam 16 períodos em que a inflação do IGP superou 7% (atualmente em 8,6%), quando as ações de shoppings superaram a taxa de referência em ~3 p.p.

Iguatemi continua sendo a principal escolha do Safra entre os shoppings

A incerteza em relação às taxas futuras deve favorecer portfólios premium. Em uma análise de baixo para cima, o Banco Safra avaliou cada um dos 80 ativos nos portfólios atuais dos shoppings.

Em média, ativos premium com aluguéis mais altos por m² entregaram o crescimento mais forte, já que ativos AAA (acima de R$300 de aluguel mensal por m²) registraram um CAGR médio de 11,3% nos aluguéis de 5 anos, o que está ~5 p.p. acima do crescimento médio de outros shoppings e implica um crescimento real de ~2 p.p. sobre o IGP-M.

No geral, considerando a participação de cada ativo nos aluguéis consolidados, os shoppings da Iguatemi (IGTI11) demonstram os maiores aluguéis e números de vendas na indústria.

Mesmo assim, o Safra vê a empresa negociando com um desconto de 17% em relação à Multiplan, enquanto estima uma TIR atraente de 13,6% para seus fluxos de caixa futuros (vs. 11,0% da MULT e 14,2% da ALOS).