Desenvolvedora de galpões estreia com projeto de R$ 1 bi para Mercado Livre

Criada pelo ex-WTorre Luiz Felippe Delmazo, a Zolver tem a meta de atingir 400 mil metros quadrados de área bruta locável no primeiro ano de atuação

Por Ana Luiza Tieghi, Valor — São Paulo
01/04/2025 15h59 Atualizado há 19 minutos

Diretor de incorporação e novos negócios da WTorre por quatro anos, Luiz Felippe Delmazo deixou a companhia no final de 2023 já com a ideia de criar a sua própria companhia de galpões logísticos e industriais. O momento parecia propício, com juros em ciclo de queda e fundos de investimento imobiliário (FIIs) com captação forte, o que aumentava o capital à disposição para novos projetos. Até que tudo mudou.

“Começamos a focar em projetos e terrenos que sejam realmente icônicos, porque não tem crise que os pegue”, afirma o empresário. Ele encontrou a saída em um terreno na divisa de Cajamar com Franco da Rocha, à beira da rodovia dos Bandeirantes, a 34 km de São Paulo e com um proprietário que topou retirar uma montanha para abrir espaço ao seu projeto.

São dois galpões, que somam 227 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O maior deles está locado para o Mercado Livre. O segundo será erguido de forma especulativa, mas Delmazo acredita que a própria empresa de e-commerce pode utilizá-lo para uma expansão.

O contrato com o Mercado Livre, válido por 12 anos, é no modelo BTS (“built to suit”, feito sob medida para o inquilino). O espaço está previsto para ser entregue em 2026.

O empresário não abre valor acertado para locação com a gigante do varejo virtual, mas afirma que não se faz, atualmente, galpão especulativo para ser locado por menos de R$ 30 por metro quadrado — o preço médio pedido no Estado de São Paulo era de R$ 23,58 ao final de 2024, segundo a consultoria imobiliária SiiLA.

O investimento nos dois galpões é de R$ 1 bilhão, valor captado por fundo do BTG Pactual.

A companhia criada por Delmazo, chamada Zolver, tem a meta de atingir 400 mil metros quadrados de ABL no primeiro ano de atuação. “Devemos ficar entre as cinco maiores empresas [da área]”, afirma.

Ele tem como sócia a construtora e metalúrgica Telmec, de Brasília, que vai erguer os galpões do Mercado Livre e de outros projetos — não há, no entanto, uma obrigação de que todo empreendimento seja feito por eles.

Um diferencial do negócio, segundo Delmazo, é que a sócia também vai fornecer as estruturas metálicas para os galpões. A Telmec já construiu para Klabin, Petrobras, Assaí e Atacadão, entre outros.

A Zolver ainda tem entre os sócios, com participação menor, Ricardo e Rodrigo Sproesser, da SP2 Properties.

Delmazo analisa que o mercado de logística seguirá forte nos próximos anos, já que o consumo está aquecido e ainda falta infraestrutura do tipo no Brasil — a taxa de vacância de galpões ficou em 8,3% no país no final de 2024, segundo a SiiLA, menor valor histórico. Mesmo assim, também quer atuar em outras áreas, como fábricas, lojas, data centers e até fazer sedes corporativas, se os clientes desejarem.

“O mercado de construção civil é muito rígido, queremos questionar isso um pouco e realmente fazer ‘built to suit’, afirma, acrescentando que os galpões hoje viraram “commodity”, com as mesmas especificações.

Delmazo também tem a ambição de que a Zolver atue nacionalmente — e concorra com a sua antiga empregadora. Segundo o empresário, já há no pipeline um projeto na região metropolitana de Curitiba.

A Zolver tem outros quatro empreendimentos próximos de serem anunciados, de acordo com ele, sendo três em logística e um para indústria.

Luiz Felippe Delmazo — Foto: Keiny Andrade/Valor