Valorização da renda fixa coloca pressão sobre os FIIs de shoppings

Marcos Barone, da Suno Research, aponta que o comportamento do mercado foi ditado pela questão macroeconômica, e não por problemas no setor. “A alta nos juros futuros trouxe pressão para a precificação dos ativos. A renda fixa funciona como uma baliza, atraindo recursos e reduzindo o fluxo para a renda variável”, explica. Apesar disso, ele destaca que os fundos de shoppings mostraram resiliência. “Os indicadores dos shoppings permanecem dentro do esperado. Não houve alta relevante na vacância e a inadimplência está controlada”, diz.

Outro ponto que impactou o retorno desses fundos foi a redução na distribuição de rendimentos, prática adotada por muitos gestores nos últimos anos. Esses recursos extras, não recorrentes, haviam permitido retornos elevados anteriormente, mas o estoque acabou diminuindo. “Isso não significa problemas estruturais, mas reflete uma normalização dos rendimentos”, afirma Barone.

Além disso, as estratégias de compra e alavancagem se mostraram eficientes. Aquisições em modelos parcelados, como “seller financing”, foram recorrentes em 2024. Nesse formato, parte do pagamento é diferido, enquanto a receita integral já começa a ser recebida. Para Barone, isso demonstra a capacidade dos FIIs de planejar operações sustentáveis, mesmo em ambiente desafiador.

Lucas Sigu Souza, da Ciano Investimentos, ressalta a mudança no perfil dos consumidores. Ele observa que os shoppings que têm se adaptado às novas demandas, com investimentos em entretenimento, gastronomia e serviços diferenciados, estão melhor posicionados para atrair fluxo e gerar receita. “Os shoppings mais saudáveis hoje são aqueles que conseguem oferecer experiências. Essa diversificação não só fideliza clientes, mas também garante margens mais robustas em áreas como estacionamentos e serviços agregados”, analisa.

O cenário macroeconômico continua sendo o maior desafio. Fernando Bresciani, do Andbank, avalia que os resultados operacionais do quarto trimestre deverão ser bons, impulsionados pelo décimo terceiro salário e pela manutenção de um mercado de trabalho estável. No entanto, ele alerta que a credibilidade das políticas econômicas será determinante para 2025. “Os juros ainda são um obstáculo. A retomada da confiança depende de pacotes econômicos bem desenhados e que sinalizem estabilidade para o mercado”.

Apesar das dificuldades, 2024 também foi um ano de ajustes e expansão. Gestores como os do XPML e do HGBS investiram em ativos que aumentaram a robustez do portfólio. O XPML, por exemplo, adquiriu R$ 1,6 bilhão em shoppings, enquanto outros fundos optaram pela expansão de ativos já existentes, como o Catarina Fashion (São Roque, SP) e o Shopping Uberaba (MG). Essas iniciativas visam capturar maior retorno sobre o investimento em comparação com novas construções, além de fortalecer o posicionamento dos fundos no mercado.

Jefferson Honório, da Brio Investimentos, destaca o aumento das fusões e aquisições. Ele vê o instrumento dos fundos imobiliários como eficiente para carregar ativos maduros. “As empresas de capital aberto, como Multiplan e Iguatemi, têm maior capacidade de buscar capital para novos projetos. No entanto, os FIIs são excelentes para manter ativos estabilizados e gerar renda previsível para os investidores”, afirma.

As oportunidades de expansão também têm sido aproveitadas por fundos menores, que buscam se consolidar no mercado. Esses movimentos são alinhados com a busca por diversificação. Carolina Borges, da EQI Research, destaca que o ano foi marcado por aquisições estratégicas e melhoras na gestão dos portfólios. “Os fundos estão mais bem estruturados, com patrimônios líquidos significativos que ampliam a capacidade de gestão ativa e reduzem a vulnerabilidade”, afirma.