A maior administradora de shoppings brasileira está de cara nova na bolsa. Esta terça-feira (24) marca o último dia de negociação das ações ALSO3 na bolsa brasileira. O antigo ticker da também antiga Aliansce Sonae dará lugar a ALOS3 — código que combina com o novo nome da companhia, Allos.
A mudança da marca e do ticker na B3 acontece após a aquisição da brMalls. O negócio na casa de R$ 6,6 bilhões formou um grupo composto por 62 shoppings localizados em 40 municípios nas cinco regiões do Brasil.
Mas depois de crescer, a Allos decidiu passar por uma espécie de “regime”. Apenas neste mês, a companhia se desfez de participações em quatro shoppings e vai embolsar um total de R$ 742 milhões.
Para entender a estratégia da empresa, eu conversei com Rafael Sales, CEO da Allos. Na companhia desde 2014, o executivo participou do processo de expansão via aquisições e agora também está à frente no portfólio de ativos.
“Nós queremos ser a empresa que tem os principais destinos de compras, de entretenimento e lazer em todos os países, cidades e mercados em que atuamos”, afirmou ele em entrevista ao Seu Dinheiro.
A estratégia de reciclagem de portfólio na Allos
Mas, afinal, se o objetivo é ser o maior nome do setor, por que a Allos desfez-se de participações em quatro ativos após a incorporação da brMalls?
Vale relembrar que a empresa vendeu 43% do Boulevard Shopping Bauru e toda sua participação no shopping Jardim Sul, de 60%, para o fundo imobiliário Hedge Brasil Shopping (HGBS11) por R$ 444,4 milhões no início de outubro.
Menos de uma semana depois, a companhia anunciou que desfez-se também de 75% do Boulevard Shopping Campos e 36,7% do Santana Parque Shopping para um comprador não identificado por R$ 297,9 milhões.
“Nossa estratégia de desinvestimentos é focada em shoppings que estão em regiões já muito maduras ou cuja propriedade em si, seja pelo tamanho do empreendimento ou pela relevância daquele mercado, não permite que o ativo seja um grande atrator de fluxo”, afirmou Salles.
Para onde vai o dinheiro levantado com vendas?
Além de otimizar o portfólio, o CEO da Allos conta que as vendas também fazem parte da postura da empresa quanto à alocação de capital. “Acabamos de fazer um grande investimento na fusão com a brMalls e o balanço da empresa se alavancou.”
A empresa encerrou o segundo trimestre deste ano com uma dívida líquida de R$ 4,5 bilhões. A relação entre o indicador e o Ebitda (medida usada pelo mercado da capacidade de geração de caixa de uma empresa) foi de 2,4x.
No último balanço antes da fusão, no quarto trimestre do ano passado, esse número era 0,6x, o menor do setor. O executivo destaca, porém, que o aumento da alavancagem não afetou o custo da dívida da empresa, que está em CDI + 0,8%, contra CDI + 2,8% na brMalls pré-fusão.
“Já fizemos uma redução importante de 200 pontos-base, o que é mais do que tínhamos nos proposto a reduzir até o final do ano. Com a venda desses shoppings, poderemos eventualmente pagar dívidas um pouco mais caras e diminuir ainda mais o custo de endividamento.”
Allos: investindo no próprio taco
Outro potencial destino dos milhões levantados com desinvestimentos são as iniciativas de retorno aos acionistas.
Logo após a primeira venda, a companhia anunciou um programa de recompra para adquirir até 5% do capital em circulação no mercado. Os 26,6 milhões de papéis serão recomprados até 10 de outubro do próximo ano.
E tudo isso é possível graças ao patamar em que são negociados os shoppings da carteira: “Nós estamos vendendo esses ativos em um valuation muito maior do que o preço que nossas ações negociam hoje em bolsa”, afirma o CEO.
As transações ocorreram a cap rates de 7,6% a 9%, enquanto a empresa negocia a cerca de 14% na B3. O indicador, que em português corresponde à taxa de capitalização, mede o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda — quanto maior a cifra obtida pelo vendedor, menor o cap rate.
“Com isso, mostramos que mesmo os shoppings que não são tão relevantes quanto os principais no nosso portfólio estão valendo muito mais no mercado privado do que mostra o mercado de ações.”
Na visão do executivo, essa é uma oportunidade de arbitrar o valor real e percebido dos ativos ao mesmo tempo em que a empresa recompra as ações a um valuation relativo muito menor e, portanto, com desconto.
Ações da Allos sobem 38% no ano
É verdade que a companhia está descontada se considerado o período pré-pandemia — as ações ALSO3 negociavam no patamar de R$ 50 em janeiro de 2020 —, mas registra uma boa performance neste ano.
Os papéis sobem 38% desde janeiro, alta superior à das poucas concorrentes diretas na bolsa brasileira — onde restaram as ações Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGTI11) — e a do Ibovespa.
Para o CEO, o desempenho é um reconhecimento do trabalho da empresa no processo de incorporação da brMalls.