O início do ciclo de cortes da taxa Selic fortaleceu a perspectiva positiva para os fundos imobiliários, em especial aqueles do segmento de “tijolo”, que investem em imóveis físicos, devido à correlação negativa do setor com os juros.
Além de beneficiar a dinâmica do mercado imobiliário, uma vez que reduz os custos da construção, facilitando a expansão do setor, a queda da Selic também favorece os ativos de risco em geral, como os fundos imobiliários, que tendem a apresentar um desempenho melhor em ambientes de juros mais baixos.
“A queda na taxa Selic tende a ter um efeito positivo nos valores de mercado dos imóveis, pois incentiva a demanda por imóveis como uma alternativa de investimento, dado que as opções de renda fixa passam a oferecer retornos mais baixos”, diz Maria Fernanda Violatti, chefe da área de fundos listados da XP, em relatório.
Do ponto de vista dos fundos imobiliários, a redução dos juros pode levar a uma valorização do preço dos imóveis no portfólio do fundo e, consequentemente, elevar o valor das cotas negociadas em bolsa. Esse movimento, por sua vez, tende a gerar uma revisão do patrimônio dos fundos de tijolo.
Maria Fernanda lembra que no último ciclo de cortes de juros, em 2019, houve uma apreciação do valor patrimonial dos fundos imobiliários de shopping, logística e lajes corporativas, como mostra o gráfico abaixo.
“Com o início do corte de juros em agosto, a maioria dos fundos tende a realizar a sua reavaliação patrimonial no final do ano e, diante do cenário atual, essa reavaliação pode trazer resultados interessantes para o valor patrimonial dos fundos, criando oportunidades de investimento interessantes”, destaca Maria Fernanda.
Pesquisa com gestores
Uma pesquisa realizada pela XP com gestores de fundos imobiliários buscou entender as perspectivas desses profissionais quanto ao potencial de reavaliação de seus fundos e dos segmentos em geral.
Dentre os gestores de fundos imobiliários dos segmentos de lajes corporativas, logística, shoppings e renda urbana que participaram do levantamento, 67% enxergam que o setor de shoppings é o que tem maior potencial de valorização do valor patrimonial após a reavaliação.
Entre os gestores de fundos de fundos (FoFs), que investem em cotas de outras carteiras, 87% dos respondentes também defendem que os fundos de shoppings têm mais potencial de valorização devido às expansões e resultados reais acima do projetado do setor.
“Tanto na nossa visão [XP], quanto dos principais gestores de mercado, as perspectivas são positivas para o período de reavaliação patrimonial dos fundos de tijolos, em especial para o segmento de shoppings”, destaca o relatório.